도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법

제안이유

주거재생혁신지구는 빈집, 노후ㆍ불량건축물 등이 밀집하여 주거환경 개선이 시급하고 신규 주택공급이 필요한 지역에 지정하는 혁신지구로서, 실무상 지구 지정에 앞서 국토교통부장관이 보도자료 배포 등의 방법으로 사업 후보지를 선정ㆍ발표하는 방식으로 운영되어 왔으나, 후보지에 관한 법적 근거가 없어 선정ㆍ변경ㆍ철회의 절차가 불명확하고 사업이 장기간 지연되는 경우에도 주민의 의사에 따라 후보지 선정을 철회할 수 있는 수단이 마련되어 있지 아니함. 또한 현행 제도는 투기수요 차단을 위하여 법률 제18313호 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 일부개정법률 부칙에 따라 국회 의결일의 다음 날 이후 토지등의 소유권을 취득한 자를 현물보상 대상에서 일률적으로 제외하는 전국 단일 기준일 방식을 채택하고 있어, 그 이후 새로 발표되는 후보지에서 투기와 무관하게 토지등을 취득한 실수요자까지 현물보상에서 배제되고 무주택 실수요자나 전세사기피해자와 같이 보호 필요성이 큰 취득자에 대한 예외도 마련되어 있지 아니한 실정임.

한편 유사한 제도인 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합사업의 경우 2025년 1월 같은 법 개정을 통하여 후보지 제도를 법제화하고 현물보상의 기준일을 구역별 후보지 선정일로 전환한 바 있어, 같은 문제 상황에 놓인 주거재생혁신지구에 대해서도 이에 상응하는 제도 정비가 필요하다는 지적이 제기되고 있음.

이에 주거재생혁신지구 후보지의 선정ㆍ변경ㆍ철회 및 공고 절차를 법률에 규정하고 현물보상의 기준일을 후보지 선정일로 전환하는 한편, 무주택 실수요자와 전세사기피해자 등에 대한 예외적 현물보상 근거, 투기적 지분 분할 방지를 위한 권리산정 기준, 동의서 검인 제도 및 민간 주택건설사업자와의 공동시행 근거 등을 마련함으로써 주거재생혁신지구 사업의 절차적 투명성을 높이고 실수요자 보호와 투기 방지의 균형을 도모하려는 것임.

주요내용

가. 주거재생혁신지구 또는 그 후보지 내 토지 또는 건축물의 소유자를 '토지등소유자'로 정의함(안 제2조제1항제6호의4 신설).

나. 전략계획수립권자는 주거재생혁신지구의 지정을 검토할 필요성이 있는 지역을 후보지로 선정하거나 변경할 수 있도록 하고 그 사실을 공고하도록 하며, 사정의 변경이 있거나 후보지 선정일부터 2년이 되는 날까지 주민 공람·공청회를 실시하지 아니하는 경우에는 그 선정을 철회할 수 있도록 하고, 토지등소유자의 2분의 1 이상이 철회를 요청하는 경우에는 철회하도록 하며, 혁신지구계획에 국가지원 사항이 포함될 것으로 예상되는 경우에는 후보지의 선정·철회 전에 국토교통부장관의 동의를 받도록 함(안 제41조제4항부터 제6항까지 신설).

다. 전략계획수립권자는 혁신지구사업시행자가 동의요건을 갖추지 못한 경우, 사정의 변경으로 지정·변경을 추진할 필요성이 없어진 경우 또는 토지등소유자의 2분의 1을 초과하는 자가 반려를 요청하는 경우에는 주거재생혁신지구의 지정 또는 변경 요청을 반려하도록 함(안 제41조제9항 신설).

라. 주거재생혁신지구에서는 지방자치단체ㆍ공공기관ㆍ지방공사 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」에 따른 주택건설사업자를 공동 혁신지구사업시행자로 지정할 수 있도록 함(안 제44조의2 신설).

마. 주거재생혁신지구 지정을 위한 동의는 혁신지구사업시행자가 받도록 하고, 토지 또는 건축물이 신탁된 경우에는 위탁자의 동의를 받도록 하며, 특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 검인 또는 확인한 서면동의서 또는 전자서명동의서를 사용하도록 함(안 제55조의2제2항 및 제3항).

바. 후보지 선정으로 인하여 취득할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 후보지 선정일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가를 기준으로 보상액을 산정하도록 함(안 제55조의2제5항 신설).

사. 현물보상은 후보지 선정일 이전부터 토지등을 계속 소유하고 있는 토지등소유자에게 하도록 하되, 후보지 선정일 전에 건축허가를 받은 건축물의 소유권을 취득한 자와 상속ㆍ이혼ㆍ신탁계약 또는 그 해지를 원인으로 토지등을 취득한 자 등은 후보지 선정일 이전부터 계속 소유한 것으로 봄(안 제55조의3제1항).

아. 현물보상 대상이 되는 권리의 산정은 협의 성립 당시를 기준으로 하되, 후보지 선정일 이후 필지 분할, 다세대주택 전환 등으로 토지등소유자의 수가 증가한 경우에는 후보지 선정일을 기준으로 산정하도록 함(안 제55조의3제2항 신설).

자. 현물보상 기준 공고일부터 입주일까지 무주택자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자, 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 등에 대해서는 후보지 선정일 이후 토지등을 취득한 경우에도 현물보상을 할 수 있도록 함(안 제55조의3제3항 신설).

차. 현물보상을 받을 수 있는 권리의 전매제한 기간을 분양계약 체결일까지로 하고, 예외적 현물보상 대상 토지등에 대하여 임차권 등의 권리를 취득한 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 관계인에 포함되는 것으로 봄(안 제55조의3제4항 및 제6항).

카. 국가시범지구에 대하여 후보지의 선정ㆍ철회, 지정ㆍ변경 요청의 반려 등에 관한 규정을 준용하도록 함(안 제56조제4항).

타. 국회 의결일의 다음 날을 기준일로 하는 현물보상 제한 특례를 폐지함(법률 제18313호 부칙 제2조 삭제).