임대보증금미반환주택 임차인 보호를 위한 특별법

제안이유

임대차인 간의 불평등한 권력관계로 인해 임차인들이 보증금을 제때 제대로 돌려받지 못하는 사례는 일상적으로 발생하고 있었지만, 최근에는 전세사기 및 보증금미반환주택(일명 깡통전세주택)의 급증으로 인해 임대보증금을 돌려받지 못한 임차인의 피해 사례가 급증하고 있음.

이로 인하여 피해 임차인은 주거불안정과 경제적 곤궁, 정신적 압박 속에서 사회경제활동의 마비, 심지어는 극단적 선택 등의 심각한 고통을 겪고 있음. 특히 소액 보증금 임차인은 보증금이 재산의 대부분인 경우가 많아 피해의 영향력이 상대적으로 크다고 할 수 있음.

따라서 보증금 미반환 피해 임차인에 대한 구제책의 필요성이 제기되고 있는 바, 현재 피해 임차인이 거주하고 있는 집에서 쫓겨나지 않고 일정 기간 거주할 수 있도록 주거안정을 보장하는 것과 보증금을 반환 및 보전받는 것이 피해 임차인을 위한 효과적인 방안임.

이에 정부 등 공공이 임차인으로부터 보증금반환채권을 매입하여 경매 등의 보증금 회수 등의 절차를 대신하고 임차인에게는 적정수준의 보증금을 보전해 주도록 하고, 보증금미반환주택을 매입하여 공공임대주택으로 전환하여 피해 임차인 등에게 우선공급 하고 임차인의 주거안정을 보장하고자 함.

주요내용

가. 이 법은 공공이 임차권반환채권 및 보증금 미반환 주택을 매입하는데 필요한 사항을 규정하여 임대보증금미반환주택의 피해 임차인을 구제하는 것을 목적으로 함(안 제1조).

나. 적용대상은 임대차계약 만료 후 1개월이 지나도 임대보증금을 돌려받지 못했거나 임대차계약 기간 중이라도 경ㆍ공매나 임대인의 파산ㆍ회생으로 임대보증금 반환이 어려운 경우로 정함(안 제2조).

다. 적용대상 중 소액보증금우선변제와 보증금반환보증보험을 통해 전액반환이 가능한 경우, 그리고 보증금이 일정 규모 이상(소액보증금우선변제 대상 기준의 2배 이상)을 초과하는 경우는 제외함(안 제3조).

라. 임차인이 국토부 또는 지자체에 피해신고를 하면 국토부 또는 지자체는 관련 조사를 즉시 시행하고, 피해사실이 확인되면 확인 서류를 발급하도록 함(안 제5조, 제6조).

마. 보증금반환채권 및 보증금 미반환 주택의 매입사업은 국토부장관이 시행하되, 필요한 경우 한국토지주택공사 등 공공기관 또는 해당 사업을 위해 설립한 별도의 특수목적법인 등을 사업시행기관으로 지정하고 업무를 위탁할 수 있도록 함(안 제8조).

바. 임차인은 임차권등기명령을 마친 후 사업시행자에게 보증금반환채권의 매입을 신청할 수 있도록 하고 사업시행자는 보증금반환채권을 최소한 임대보증금의 절반 이상이 되는 적정한 가격을 산정하여 매입하도록 함(안 제9조, 제11조).

사. 채권매입 가격의 적정성과 공정성을 보장하기 위해서 국토교통부에 채권매입가격심의위원회를 설치하도록 하고 가격산정의 기준 및 방법, 산정가격의 적정성 등의 사항을 심의하도록 함(안 제12조).

아. 보증금반환채권을 매입한 사업시행자는 임차인에게 부여된 보증금회수를 위한 권리(경매신청권 등), 우선변제권 및 우선매수권을 갖도록 함(안 제13조).

자. 사업시행자는 보증금반환채권을 매입한 후 해당 주택을 경매 등의 절차를 거쳐 매입할 수 있도록 함(안 제16조).

차. 사업시행자는 채권매입 자금의 회수 등을 위해 매입주택을 추후 매각할 수 있도록 하였으며 이 중 일부를 공공이 매입하여 공공임대주택을 확대할 수 있도록 함(안 제17조, 제19조).

카. 임차인의 채권 매각금액이 임대보증금보다 작은 경우에는 임차인의 주거이전 및 주거안정을 위하여 저리의 융자를 지원하거나 공공임대주택을 공급하도록 함(안 제18조).

타. 보증금채권 및 보증금미반환주택의 매입을 위한 예산은 공공매입임대주택 지원수준으로 국가재정 및 주택도시기금 등을 지원하도록 함(안 제20조).

파. 임차인 보호를 위한 특례로서 보증금미반환주택을 임차인이 경매로 구매하고자 하는 경우 우선매수권을 부여하고, 임차인의 보증금반환채권 매각금액에 대해서는 금융기관 등에서 압류할 수 없도록 함(안 제21조, 제22조).

하. 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행하되, 국토교통부가 운영하는 전세피해지원센터에 신고되어 피해확인을 받은 임대차계약에도 소급적용함(부칙 제1조, 제2조).