주택 임차인의 보증금 회수 및 주거안정 지원을 위한 특별법

제안이유

코로나 경제위기 이후 2022년부터 금리인상 등으로 주택가격이 하락하면서 주택가격 대비 전세보증금이 더 높아 임대차보증금 전부를 회수하지 못하는 소위 ‘깡통주택’, ‘전세사기’ 등의 피해가 확대되고 있음.

피해 임차인들은 보증금을 회수하지 못한 상태에서 앞으로도 장기간 법적으로 불안한 생활을 영위해야하고, 이사가 필요한 상황에도 계속해서 해당 임차주택에 거주해야 하는 막막한 상황에 놓여 있음. 임차인들의 피해가 커지자 최근 정부는 깡통주택과 전세사기에 대한 예방대책을 뒤늦게 쏟아내고 있으나, 막상 이미 피해를 입은 임차인들을 구제하는 대책은 부재한 상황임.

최근 성행하는 대규모·조직적 전세사기의 경우 대부분 임차주택에 거액의 선순위 채권(조세채권 등)이 설정되어 있다 보니 해당 주택에 대한 경매에서도 잉여가 남지 않아 절차를 진행할 수 없는 사례들이 다수 발생하고 있음. 그 외에도 여러 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있어 현행법 체계에서는 임차인의 개별적인 권리행사만으로 보증금을 회수할 수 있는 방법이 마땅치 않은 상황임. 이로 인해 임차인의 고통이 극심하므로 현행법의 예외를 규정하는 특별법을 통한 집단적 권리구제가 반드시 필요함.

이에 특정 임대인으로부터 다수의 임차인이 주택의 임대차 보증금을 되돌려 받지 못하고 있거나 특정 임대인의 전세 사기 등으로 다수의 임차인이 임대차 보증금 피해를 입게 되어 자력에 의한 권리구제가 어려운 경우 한국자산관리공사 등 채권매입기관이 공정한 평가를 거쳐 적절한 금액에 임차인의 임대차보증금 반환채권을 우선 매수하여 임차인의 피해를 신속히 구제하려는 것임. 또한 채권매입기관은 매입한 채권을 기초로 해당 주택을 매입한 후 환가하거나 공공임대주택 등으로 활용하여 채권 매입 비용을 회수할 수 있도록 함.

주요내용

가. 보호대책 적용대상

임대차의 종료 후 1개월 이상 지났으나 임대차보증금을 반환받지 못하거나, 임차주택의 경매·임대인의 파산등으로 임대차보증금 전액을 반환받지 못하는 경우(소위 “깡통주택”), 임대인등의 기망 또는 사실과 다른 설명으로 인해 임차인이 착오를 일으켜 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 반환받지 못하는 경우(소위 “전세사기”) 등에 이 법에 따른 보호대책을 적용함(안 제3조).

나. 피해사실의 조사

국토교통부장관 또는 지방자치단체장 등은 임차인의 신청 또는 직권으로 피해가 발생한 임차주택의 현황과 가격, 임차인의 대항력, 국세 및 지방세의 체납 현황, 경매나 파산 등의 절차 진행 상황 등을 조사할 수 있음(안 제6조).

다. 공공 채권매입기관의 피해 주택 임대차보증금 반환채권의 매입

한국자산관리공사 등 채권매입기관은 이 법의 요건을 갖춘 임차인의 신청이 있는 경우 대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 평가를 거쳐 보증금 반환채권을 매입할 수 있음. 이 경우 임차인은 임대차계약을 해지하고 임차권등기를 마쳐야 함(안 제7조부터 제9조까지).

라. 공공 채권매입기관의 임차주택 매입 및 채권매입기관의 권리

한국자산관리공사 등 채권매입기관은 매입한 임대차보증금 반환채권의 비용 회수를 위해 경매, 공매, 파산 등의 방법으로 해당 임차주택을 매입할 수 있고, 이 법에 따라 경매신청권, 우선매수권, 우선변제권 등을 행사할 수 있음(안 제11조, 안 제13조).

마. 국세 등 우선채권의 안분 및 선순위 근저당권의 대위

임대인이 다수의 부동산을 소유하고 있고 그 부동산의 전부 또는 일부에 대하여 경매, 공매, 파산등의 절차가 진행되는 경우 임차인 또는 채권매입기관 등으로부터 피해확인서 등을 제출받은 국세 등 우선채권 보유기관은 국세(당해세 포함)나 지방세, 건강보험료, 국민연금보험료 등의 징수를 다른 채권에 우선하도록 한 국세기본법 제35조제1항 및 제3항, 지방세기본법 제71조제1항, 국민건강보험법이나 국민건강보험법 등 국세나 지방세 이외의 채권에 대해 우선징수할 수 있도록 한 다른 법률의 규정에도 불구하고 국세등 우선채권을 그 피해확인서 등의 제출일자(여러 피해확인서가 제출된 경우 가장 빠른 일자)에 임대인이 보유한 모든 부동산에 안분하여 배당받도록 하고, 피해확인서 등을 제출한 임차인 또는 채권매입기관은 해당 부동산에 대한 선순위 근저당권을 대위하여 행사할 수 있음(안 제15조 및 제134조).

바. 공공임대주택으로 공급

한국자산관리공사 등 채권매입기관은 라항에 의해 매입한 임차주택을 공공임대주택 사업자인 한국토지주택공사 등에게 우선 매각하여 공공임대주택으로 공급하도록 할 수 있음(안 제16조).

사. 기금 및 국세, 지방세 감면 등의 지원

한국자산관리공사 등 채권매입기관이 이 법에 따른 업무를 원활히 수행할 수 있도록 국가나 지방자치단체는 재정 및 주택도시기금을 지원할 수 있고, 국세 및 지방세를 감면할 수 있으며, 해당 주택에 대한 경매등의 매각기일 연기를 관할 법원 또는 국세청(공매)에 요청할 수 있음(안 제17조, 안 제18조, 안 제20조).

아. 벌칙 등

국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 요청하는 서류를 거짓으로 작성하여 제출한 사람, 이 법에 따라 수집된 정보 또는 자료를 이 법에서 정한 목적 외의 다른 용도로 사용하거나 유출한 사람, 자료제출명령을 받고도 정당한 이유없이 불응한 임대인에 대해서는 형사처벌을 할 수 있고, 자료제출요청에 정당한 이유 없이 응하지 않거나 허위의 자료를 제출한 사람에 대해서는 과태료를 부과할 수 있음(안 제22조, 안 제23조).