민간임대주택에 관한 특별법

제안이유

첫째, 임대수요가 높은 역세권에 공공지원민간임대주택을 신속하게 건설할 수 있도록 지하철역 주변 등 역세권에서 지정하는 촉진지구의 최소면적은 2천제곱미터 이상으로 조례로 정할 수 있으나, 수도권 등 일부지역에서는 토지확보가 어렵다는 문제가 제기되어 지자체가 조례로 정할 수 있는 촉진지구 최소면적기준을 1천제곱미터로 완화하고자 함.

둘째, 공공지원민간임대주택 외의 민간임대주택을 공급하는 임대사업자가 무주택자 등 임차인의 자격을 정하여 공급하고자 하여도 주택전산망을 통해 주택소유 여부 등을 확인할 수 있는 법적 근거가 없어 무주택자에게 공급할 수 없는 문제가 있어 임대사업자가 요청하고 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 경우 임차인의 자격을 확인할 수 있도록 함.

셋째, 세입자가 있는 상태에서 주택임대사업자를 등록하는 경우 해당 세입자는 최초 계약 갱신 시 5% 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 있어 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임차료를 최초 임대료로 보도록 함.

넷째, 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택의 경우 임대료 5% 상한준수를 임대의무기간(4년 또는 8년)으로 한정하고 있으나, 임대의무기간 경과 후 임대등록을 유지하는 경우에도 세제혜택은 지속되므로, 세제혜택을 받는 기간 동안 임대료 상한 준수기준을 따르도록 함.

다섯째, 임대사업자가 임대의무기간 내에 본인이 거주하는 등 임대하지 않거나, 임대의무기간 내에 임의로 양도하는 경우와 임대료 증액기준을 위반하는 경우 부과하는 과태료를 현행 1천만원에서 3천만원으로 상향하여 민간임대주택 규제의 실효성을 강화하려는 것임.

여섯째, 동일단지에서 100호 이상의 민간매입임대주택을 공급하는 경우에도 임대보증금에 대한 보증을 의무적으로 가입하도록 하여 임대보증금에 대한 보호를 강화하려는 것임.

주요내용

첫째, 역세권에 공공지원민간임대주택을 신속하게 건설할 수 있도록 지하철역 주변 등 역세권에서 지정하는 촉진지구에서 지자체가 조례로 정할 수 있는 촉진지구 최소면적기준을 현행 2천제곱미터에서 1천제곱미터로 완화하고자 함(안 제22조제1항제2호).

둘째, 임대사업자가 요청하고 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 경우 국토교통부장관은 금융정보 등을 제공받아 임차인의 자격을 확인하여 줄 수 있도록 함(안 제42조, 제42조의3부터 제42조의7).

셋째, 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우 기존 임차료를 최초 임대료로 보도록 하고, 임대기간동안 임대료 상한 준수기준을 따르도록 함(안 제44조).

넷째, 동일단지에서 100호 이상의 민간매입임대주택을 공급하는 경우에도 임대보증금에 대한 보증을 의무적으로 가입하도록 하여 임대보증금에 대한 보호를 강화하려는 것임(안 제49조).

다섯째, 임대사업자가 임대의무기간 내에 본인이 거주하는 등 임대하지 않거나, 임대의무기간 내에 임의로 양도하는 경우와 임대료 증액기준을 위반하는 경우 부과하는 과태료를 현행 1천만원에서 3천만원으로 상향함(안 제67조제1항).

여섯째, 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택 등에도 임대료 증액, 임대차계약 신고·변경신고 및 조정권고에 관하여는 현행법률을 적용할 수 있도록 함(법률 제13499호 민간임대주택에 관한 일부개정법률 부칙 제3조 및 제6조).