도시 및 주거환경정비법

현행법은 사업시행자가 정비사업의 시행을 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)에 따른 토지등의 수용·사용 및 그에 따른 보상을 할 수 있도록 하되, 재건축사업의 경우에는 천재지변 등의 사유로 긴급하게 정비사업을 시행하는 경우로서 시장·군수등이 직접 또는 지정개발자를 통하여 시행하는 경우에 한하여만 수용·사용 등을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

이에 따라 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우 해당 정비구역 내 세입자에 대하여도 토지보상법에 따른 영업손실, 주거이전비 보상 등이 이루어지고 있으나, 재건축사업의 경우 사업 시행에 따라 영업의 휴업·폐업, 주거이전 등을 하게 되는 세입자에 대한 보상제도가 미비한 실정입니다.

하지만 재개발사업과 재건축사업은 기본적으로 정비기반시설이 불량하냐 양호하냐에 따른 구별로, 이러한 차이와 그 정비기반시설 내에 거주하거나 영업을 영위하던 세입자의 보호 여부와는 필연적 관련성을 찾아볼 수 없습니다. 따라서 재개발사업 구역 내 세입자와 달리 재건축사업 구역 내 세입자들에게 손실보상청구권이 없다고 해석하는 것은 부당합니다.

나아가 헌법재판소는 “입법자가 재산권을 비례의 원칙에 부합하게 합헌적으로 제한하기 위해서는 수인의 한계를 넘어 가혹한 부담이 발생하는 예외적인 경우에는 이를 완화하는 보상규정을 두어야 한다(헌재 2005. 9. 29. 2002헌바84등 참조)”고 판시하였습니다. 이에 비추어 볼 때 주택재건축사업의 경우 세입자에 대해 일정 기간 동안 종전 건축물 등의 사용·수익을 제한하면서 영업손실보상에 대해 아무런 규정을 두지 않은 것은 비례원칙에 어긋나 세입자의 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 있습니다.

이에 재건축사업에서의 세입자 보호를 강화하기 위하여 재건축사업의 사업시행자는 사업의 시행에 따른 토지 또는 건축물의 사용으로 인하여 세입자가 영업을 폐지·휴업하거나 주거를 이전하게 되는 경우 영업이익의 손실과 시설의 이전비용, 주거이전비용 등을 보상하도록 법률에 명시하였습니다(안 제64조의2 신설).