민간임대주택에 관한 특별법

제안이유

주택임대사업자로 등록하는 민간임대주택은 연간 임대료 5% 상한준수를 전제로 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 재산세 및 취득세 감면 등 각종 세제혜택을 부여받고 있음. 정부가 주택임대사업자에게 각종 정책적 지원을 하는 이유는 사실상의 전월세상한제 도입을 통해 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 것임.

그러나 현행법에 따르면 민간임대주택의 최초 임대료를 임대사업자가 자율적으로 정하는 한편 임대료 증액 제한이 되는 기준이 임대주택 등록 전 임대차 계약이 아닌 임대주택 등록 후 최초로 체결하는 임대차 계약임.

따라서 세입자가 있는 상태에서 주택임대사업자를 등록하는 경우 해당 세입자는 계약 갱신 시 5% 상한제를 적용받을 수 없어 시장에서는 이 점을 악용하여 사업자 등록 후 첫 번째 임대차계약에서 지나치게 임대료를 증액하려는 움직임이 일고 있으며 이렇게 될 경우 단기적으로 임대료 급등이 예상되며 사실상 5% 상한제의 의미가 퇴색되는 상황임.

그리고 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택의 경우에 임대료 5% 상한준수를 임대의무기간(4년 또는 8년)까지로 한정하고 있으나, 임대의무기간 경과 후 임대등록을 유지하는 경우에도 세제혜택은 지속되므로, 세제혜택을 받는 기간 동안 임대료 상한 준수기준을 따르는 것이 필요함.

또한, 임차인 보호를 위하여 임대의무기간 내에 민간임대주택의 임의 양도, 임대조건 위반 등 임대사업자의 의무위반사항에 대하여 과태료를 부과하고 있으나, 매년 과태료 부과건수가 증가되고 있으므로 의무 불이행에 따른 처벌수준을 합리적으로 조정할 필요가 있음.

이에 임대사업자 등록 시점에 존속 중인 기존의 임대차계약이 있는 경우 이를 최초 임대료로 보아 계약 갱신 시 임대료 5% 상한기준을 적용받도록 하고, 임대의무기간 종료 후 임대등록을 유지하는 경우에도 임대료 5% 상한기준을 적용받도록 하여 임차인을 보호하고 서민 주거 안정이라는 민간임대주택의 본래 목적을 실현하고자 함.

아울러 임대사업자가 임대의무기간 내에 본인이 거주하는 등 임대하지 않거나, 임대의무기간 내에 임의로 양도하는 경우와 임대료 증액기준을 위반하는 경우에 과태료 규정을 현행 1천만원에서 3천만원으로 상향하여 민간임대주택 규제의 실효성을 강화하려는 것임.

주요내용

가. 임대사업자 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 종전 임대차계약에 따른 임대료를 민간임대주택의 최초 임대료로 보도록 함(안 제44조제1항).

나. 민간임대주택의 임대의무기간이 경과하더라도 임대등록을 유지하는 경우에는 임대료 증액기준을 적용받도록 함(안 제44조제2항).

다. 임대사업자가 임대의무기간 중에 임대사업자 본인이 거주하는 등 민간임대주택을 임대하지 않거나, 임대사업자가 아닌 자에게 시장군수구청장의 허가 없이 양도하는 경우와 임대료 증액 기준을 초과하는 등 임대조건을 위반하는 경우에 과태료 3천만원을 부과함(안 제67조제1항).

라. 임대사업자가 임대의무기간 중에 시장군수구청장에게 신고하지 아니하고 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하거나, 임대의무기간 이후에 시장군수구청장에게 신고하지 아니하고 다른 사람에게 양도하는 경우에 과태료 100만원을 부과함(안 제67조제4항).