상가건물 임대차보호법

제안이유

최근 궁중족발 사건과 같은 임대료 갈등 문제가 발생하는 등 상가건물 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 이 법이 그 목적을 달성하는데 역부족이라는 지적이 많음.

현행법은 당사자 일방의 차임 증감청구가 있는 경우 차임액에 대한 다툼이 계속되는 동안 지급하여야 하는 차임액을 정하는 규정이 없고, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 다수 규정되어 있어 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 제약이 있으며, 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 임대인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있어 임대인은 특별한 사유 없이도 계약을 일방적으로 해지할 수 있음.

이에 법원의 적정 차임액을 정하는 판결이 확정되기 전까지 임차인은 상당하다고 인정하는 차임을 지급 또는 공탁할 수 있도록 허용함으로써 법원의 개입을 통하여 차임에 대한 간접적인 규제가 이루어질 수 있도록 하고, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 대폭 축소하여 건물의 노후 등 안전상의 우려로 건물을 철거하는 경우나 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 사정이 있는 경우 등으로 제한하며, 특히 임차인이 임대인의 동의를 얻어 목적물에 영업에 필요한 시설을 설치한 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없도록 명시하고, 임대인이 일방적으로 계약을 해지하려는 경우 계약을 해지하는 정당한 사유를 요건으로 추가함으로써 상가건물 임차인의 사용·수익권을 폭넓게 보장하려는 것임.

주요내용

가. 기존에 규정된 임대인의 계약갱신 거절사유 중에서 상가건물의 노후·훼손 등 안전사고의 우려가 있어 건물을 철거하는 경우, 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 무단 전대한 경우를 제외하고 모두 삭제하여 거절사유를 대폭 제한하고, 특히 임차인이 임대인의 동의를 얻어 목적물에 영업에 필요한 시설을 설치한 경우에 정당한 사유 없이는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없도록 명문화 함(안 제10조제1항).

나. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 사정이 있는 경우나 임대인이 건물의 사용을 필요로 하는 사정 등 계약을 해지하는 정당한 사유가 인정되는 경우에 한하여 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 일방적인 계약해지를 엄격하게 제한하고, 정당한 사유를 판단함에는 임대인 및 임차인(전차인을 포함한다)이 건물의 사용을 필요로 하는 사정, 건물의 이용현황 등을 고려하도록 함(안 제10조의8).

다. 당사자가 차임증감청구권을 행사하는 경우 당사자 간에 협의가 되지 아니하면 임차인은 법원의 재판이 확정되기 전까지 상당하다고 인정하는 차임을 지급 또는 공탁하고, 재판이 확정되면 당사자는 그 부족액 또는 초과액에 연 5퍼센트의 비율에 의한 이자를 가산하여 지급 또는 반환하여야 함(안 제11조제3항·제4항 및 제5항 신설).