공정임대료법

제안이유

우리 전월세시장은 장기적으로 주택매매가격 상승여건이 제한적인 가운데, 정책실패가 누적되고 기조적인 저금리 상황까지 중첩되어 전세가격이 급증하는 한편, 전세의 월세 전이 현상도 가속화 되고 있음. 이에 전세자금대출과 보증부 월세가 급증하는 등 국민들의 주거 불안이 심화되고, 개별 가계의 소비지출을 제약해 내수활성화 등 국민경제에 악영향을 미치고 있음.

현행법상 전월세가격에 대해서는 계약기간 내에 보증금과 차임의 연 5퍼센트 이내로만 인상할 수 있도록 제한하고 있으나, 정작 문제가 되는 기존 임대차계약 만료 이후 신규 계약 시의 임대료 상승에 대한 제한은 없는 상황임. 더불어 전세의 월세 전환 현상과 관련해서도 법적 제한이 미비해 현재의 주거불안 상황을 극복하기 위한 제도적 장치가 사실상 부재한 상황임.

이와 관련, 독일·영국 등의 국가와 미국의 뉴욕 등 대도시에서는 오래전부터 임차인이 부담가능한(Affordable) 수준으로 주택의 임대료를 유지하기 위해 비교임대료·공정임대료(Fair Rent)·임대료안정화법(Rent Stabilization) 등의 임대료 규제를 실시하고 있음.

특히 독일의 경우, 사실상 무기한 임대차계약이 이뤄지고 있는데다, 높은 민간임대주택의 비율에도 불구하고 최초 임대료 산정 시 기 산정된 비교임대료를 초과하여 책정할 수 없도록 하고 있으며, 한번 책정되면 1년 이상 경과해야 인상이 가능하고, 3년간 20%를 초과하여 인상할 수 없도록 하고 있는 강한 임대료 규제정책을 시행하고 있음.

따라서 우리나라의 경우에도 주요국의 사례를 참고하여 임대인에게 차임이나 보증금의 등록의무를 부과하고 지방자치단체의 장이 등록사항을 관리하는 임대차등록 제도를 도입하여 임대료 산정의 기초자료로 활용하도록 하고, 지방자치단체의 장이 기존 임대료 등을 고려한 공정한 임대료를 산정ㆍ공시하며, 이 임대료를 초과하는 차임이나 보증금을 임차인에게 반환하도록 하는 공정임대료 제도를 도입하여 임차인이 부담가능한(Affordable) 수준으로 임대료가 형성될 수 있도록 하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하고 국민경제 전반에 긍정적인 효과를 유인하려 하는 것임.

주요내용

가. 공정임대료를 국민의 주거 안정을 위해 해당 주택에 관하여 적정하다고 인정되는 차임 및 보증금으로서 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 제7조제1항에 따라 결정하는 금액으로 정의함(안 제2조제2호).

나. 주택의 전부 또는 일부를 타인에게 임대한 자는 임대차계약의 체결 후 1개월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 임대차를 등록하여야 하고, 임대차계약의 변경 또는 갱신 후 1개월 이내에 신고를 하여야 하며, 이 경우 임대인이 등록하거나 신고하지 아니하면 임차인이 직접 등록하거나 신고할 수 있도록 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 등록사항을 기재하고 관리하기 위하여 임대차등록부를 작성하도록 함(안 제4조 및 제5조).

다. 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 등록된 개별주택에 대한 해당 연도의 공정임대료를 산정하여 공시하도록 하며, 공시된 공정임대료에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의를 신청할 수 있도록 함(안 제7조 및 제8조).

라. 임대차 계약의 당사자가 공시된 공정임대료를 초과하여 차임 및 보증금을 약정하는 경우에 그 초과부분은 무효로 하고, 임차인이 초과하여 지급한 차임 상당액은 앞으로 발생할 차임에 충당되며, 앞으로 발생할 차임이 없는 경우나 초과하여 지급된 보증금의 경우에 임차인은 그 반환을 청구할 수 있도록 함(안 제10조).

마. 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구공정임대료위원회를 두어 개별주택에 대한 공정임대료의 산정이나 이의신청의 심의 및 주택 임대차와 관련된 분쟁을 조정하도록 함(안 제11조).

바. 임대인이 임대차 계약의 체결과 관련된 임대차등록의무를 위반하는 경우 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대차등록을 한 경우에는 1천만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고, 임대차 계약의 변경 및 갱신과 관련된 등록사항의 변경이나 임대차 계약의 갱신 신고의무를 위반하는 경우 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록사항의 변경이나 임대차 계약의 갱신을 신고한 경우에는 5백만원 이하의 과태료를 부과하도록 함(안 제17조).