상가건물 임대차보호법

제안이유

「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 의한 보증금액(서울의 경우 월세를 환산한 보증금을 포함하여 4억원)을 초과하는 경우 위 법이 적용되지 않고, 임대차계약의 갱신요구와 관련된 조항 중 일부(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2)만 일부 적용되고 있는 실정임. 이 법 제2조제1항 단서에 해당되는 상가임차인은 시설인테리어 등에 매우 많은 투자를 하고 높은 권리금을 지불한 경우가 많아 임대차계약이 해지되면 보증금을 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있고, 상가 소유자가 바뀌는 경우 이러한 상가임차인은 새로운 상가 소유자에게 대항력이 없어 자영업을 운영하는 상가임차인들의 피해가 빈발하고 있음. 이에 상가건물 임대차 보증금의 규모에 관계없이 대항력과 우선변제권을 인정하고(제3조, 제5조), 그에 부수되어 적용되는 관련 규정(등록사항 등의 열람/제공(제4조), 제6조(임차권등기명령), 제7조(민법에 의한 임대차등기의 효력), 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸))도 함께 적용하도록 하는 등 위 법의 적용범위를 전면적으로 확대하도록 개정할 필요가 있음.

독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 상가임차인들이 영업에 필요한 시설물 설치비용, 영업망 형성을 위한 영업비용 등 영업을 위한 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상의 장기임대차를 보장하고 있으나, 「상가건물 임대차보호법」은 5년이라는 다른 법제에 비하여 지나치게 단기의 법정 갱신청구권 행사기간을 두고 있어 상가임차인들이 시설투자금이나 영업권 투자비용 등을 회수하지 못한 채 상가건물 임대차를 종료하여 많은 재산적 손실을 입고 있음. 「상가건물 임대차보호법」 제정 당시에는 우리 임대거래의 현실에서 거래당사자들이 서구 선진국에서 시행하고 있는 법정 임대차기간제도에 익숙하지 않아 법 시행 당시에는 먼저 비교적 단기인 5년에서 시작한 후 위 제도가 거래 현실에서 정착되면 점차 갱신청구권 행사 기간을 서구 선진국처럼 늘려나가자는 복안이 있었으나, 2003년 「상가건물 임대차보호법」이 시행된 후 10년을 넘긴 현재까지 예정한 법정 임대차기간을 연장하는 입법이 이루어지지 못하고 있어, 인테리어 등 임차인이 설치한 시설의 통상적인 사용기간인 10년으로 현실화할 필요가 있음.

독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등의 요구로 퇴거하게 되는 경우 임차인이 인근지역에서 동종, 동규모의 영업을 시작할 수 있도록 시설물이전비용, 영업개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하는 퇴거 보상을 하도록 하고 있으나, 「상가건물 임대차보호법」에서는 이러한 퇴거 보상제도가 마련되지 않음. 이에 따라 갱신청구권 행사 기간을 다 사용하지 못하여 시설투자금이나 영업망 투자비용 등을 회수하지 못한 상가임차인들이 아무런 보상도 받지 못한 채 퇴거하여 많은 재산적 손실을 입고 심지어 파산하는 사례도 늘어나고 있음. 따라서 서구 선진국의 사례처럼 상가건물의 재건축, 개축 등 임대인의 사정에 의하여 갱신청구권 행사기간을 다 사용하지 못하고 임대차계약이 종료하는 경우 퇴거 보상제도를 도입할 필요가 있음.

주요내용

가. 보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물에 상가건물임대차보호법이 동일하게 적용되도록 함(안 제2조제1항 단서 삭제, 안 제2조제3항 삭제, 안 제10조의2 삭제).

나. 상가건물 임대차에서 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 현행 5년에서 10년으로 연장함(안 제10조제2항).

다. 상가건물 임대차에서 임차인이 계약갱신요구권 행사기간을 다 사용하지 못한 상태에서 임대인의 재건축, 개축 등 임대인의 사정에 의하여 퇴거하게 되어 임대차계약이 종료하는 경우 퇴거 보상제도를 도입하되 그 구체적인 내용은 대통령령에서 정하도록 함(안 제10조의3 신설).