공동주택 등의 관리에 관한 법률

제안이유

대한민국 국민의 약 60%가 아파트에 거주하는 현 시점에서 쾌적한 주거문화의 조성은 국민들의 삶의 질 향상은 물론 국가발전의 척도가 될 수 있음. 이러한 쾌적한 주거문화 조성을 위해 올바른 공동주택 정책 및 제도의 마련이 필요함.

기본적으로 집합건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받게 되어 있으며, 아파트와 같은 공동주택의 경우 특별히 「주택법」에서 관리의무를 규정하고 있는 실정임. 그러나, 기존 「주택법」의 경우 공동주택을 포함한 주택 전반에 대한 건설공급관리와 이를 위한 자금의 조달운용 등에 관한 사항을 모두 다루고 있기 때문에 공동주택 관리분야에 대한 규정은 미흡한 실정임. 또한, 「주택법」은 공법으로서 행정주체와 관리주체간 공법적 규제 및 지도가 되는 부분이어서, 구분소유자 상호간 및 임차인 등 내부적 합의를 수반하는 관리에 문제가 발생하였을 경우에는 법리상 한계가 발생하고 있음. 그리하여 아파트 관리비 부과 및 지출 상 문제점이 노출되고, 이를 집행하는 입주자대표회의와 관리소장, 주택관리업체 그리고 아파트와 관련된 공사 및 용역업체와의 결탁 비리가 횡행하고 있지만, 이에 대한 문제해결에 미흡한 점이 많은 실정임.

따라서, 보다 발전적이고 실천적인 공동주택 관리를 위해 행정적 지도와 사법적 규범을 포괄할 수 있도록 공동주택 관리에 관련된 내용을 체계적으로 마련하여, 투명하고 효율적인 공동주택 관리시스템을 정착시키고자 함.

주요내용

가. 이 법은 공동주택 등의 쾌적한 주거생활에 필요한 관리에 관한 사항을 정함으로써 주거환경을 보호하고 건물 등의 보존 및 안전과 공동생활의 편의를 제공함을 목적으로 함(안 제1조).

나. 공동주택의 경우 입주자대표회의가 자치관리 또는 위탁관리 중 하나의 방법을 결정하여 그 공동주택을 관리하도록 의무화 함(안 제4조).

다. 공동주택의 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링 등을 하는 경우 입주자 등이 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 하되, 리모델링의 경우 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의도 그 허가를 받아 할 수 있도록 함(안 제5조).

라. 공동주택 등의 관리를 위해 입주자는 입주자대표회의를 구성하여야 하고, 입주자대표회의는 사용자의 의사를 개진하기 위한 사용자의사개진위원회를 둠(안 제15조 및 제30조).

마. 공동주택의 입주자 등이 입주자대표회의 및 그 선거관리위원회를 구성하고, 공동주택관리규약을 제정하도록 의무를 부과함(안 제5장 및 제6장).

바. 관리주체가 관리비 등의 집행을 위한 사업계획서 및 예산안과 이를 집행한 사업실적서 및 결산안을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 받도록 함(안 제43조).

사. 관리주체가 공동주택의 관리를 위하여 사업자를 선정하는 경우 원칙적으로 경쟁입찰의 방법을 따르도록 함(안 제44조).

아. 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 사항을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 하고, 입주자등의 세대별 사용내역 등 사생활 침해의 우려가 있는 사항은 공개하지 아니함(안 제45조).

자. 입주자대표회의는 부녀회, 청년회등 명칭 유무를 불문하고 단지 내 공동체(커뮤니티)활성화를 위한 구성원 10인 이상의 자활생단체의 구성을 지원하거나 그 활동을 지원할 수 있음(안 제56조).

자. 주택관리업을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하도록 하고, 등록말소 및 입주자 등의 만족도를 평가하고 그 결과를 공개함(안 제9장).

차. 주택관리에 관한 기술ㆍ행정 및 법률에 관한 연구, 관리단의 활성화 건물의 효율적 관리를 위하여 입주자단체 협회, 주택관리사 협회, 주택관리업 협회를 설립할 수 있으며, 각 협회는 입주자대표회의, 관리사무소장, 주택관리업자의 손해배상책임을 보장하기 위해 공제사업을 할 수 있도록 함(안 제10장).

카. 공동주택관리원을 설립하여 공동주택의 관리에 관한 제도ㆍ정책 및 법령 개정사항의 연구ㆍ건의, 분쟁 조정 등의 업무를 담당하도록 함(안 제11장).

타. 입주자대표회의가 생활소음의 예방을 위한 자치규약을 정하도록 하고, 생활소음관리위원회를 설치하여 생활소음 예방에 관한 교육, 분쟁 조정 등의 업무를 담당하도록 함(안 제91조).