상가건물 임대차보호법

제안이유

현행법은 상가임대시장의 현실을 반영하지 못하는 비현실적인 적용범위와 독소조항 등으로 사회 곳곳에서 고통 받는 임차상인들이 계속 양산되고 있음.

최근 서울시의 ‘상가임대정보 및 권리금 실태조사’에 따르면 임차인의 평균 임대기간이 1.7년으로 현행법상 보장된 5년도 영업하지 못하고 있는 것으로 조사됨.

상가임차인들에게 ‘상가’란 삶의 터전으로 창업 시 인테리어비용·시설비용 등을 제대로 회수하지 못한 채 점포를 이전하게 되는 경우 막대한 경제적 손실을 부담함.

이에 현행법상의 불공정한 임대차관계 개선을 통해 상가임차인들에게 안정적인 영업기회를 보장함으로써 임대차기간 동안에 영업이익을 통해서 초기 투자자금을 회수하고, 이익을 창출케하고자 함.

또한 현행 최우선 변제범위 결정요인의 개정을 통해 그 대상범위를 확대함으로써 영세한 소액 임차인에 대한 보호를 보다 강화하고자 함.

주요내용

가. 안정적인 영업기회 보장을 위해 임대차기간을 1년에서 2년으로 연장함(안 제9조제1항 및 제10조제4항).

나. 임차인은 임대차기간 내에도 그 권리를 양도할 수 있도록 함. 다만 임대인은 일정 사유에 한하여 거절할 수 있도록 함(안 제9조의2 신설).

다. 현행법은 계약갱신거절사유(제10조제1항제1호)로 ‘3기’를 규정하고 있음에도 불구하고, 법적 미비로 「민법」(제640조)의 ‘2기’를 준용하여 계약을 해지하는 사례가 빈번히 발생함. 이에 법적 통일성 및 미비점을 보완하고자 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 함(안 제10조의3 신설).

라. 우선변제의 임차인 대상 및 보증금의 범위 결정시 환산보증금을 기준으로 하고 있어 그 대상이 극히 일부임. 이에 산정기준을 환산보증금이 아닌 실보증금으로 제한함으로써 그 대상을 확대하고자 함(안 제14조제3항).

법률 제 호