주택임대차보호법

제안이유

최근 전세값이 지속적으로 상승하여 서울 시내 아파트의 평균 전셋값이 도시근로자 5년치의 소득과 맞먹는 실정이고, 매년 증액되는 전세값 역시 근로자의 소득 상승폭에 비하여 과도한 상황임. 그동안 전세값 안정을 위하여 계약당사자 간의 사적 자치를 존중하는 범위에서 다양한 정책이 실시되었으나 전세값 상승은 계속 되고 있음.

이에 임대차계약에 관하여 사적 자치를 중시하던 그동안의 시각에서 벗어나 임차인에게 계약갱신청구권을 인정하고, 차임 등의 증액 범위를 보다 적극적으로 제한하며, 임차인의 우선변제권 보호를 강화하는 등 적극적인 국가의 개입으로 통하여 임차인의 주거 및 전세값 안정에 기여하려는 것임.

한편 2013년 8월 13일 제3조의2제7항의 조항이 신설됨으로써 목돈 안 드는 전세 제도가 마련되었으나, 세입자들에게 최우선 변제금까지 몽땅 뜯긴 채 보증금 한 푼 없이 길거리로 나앉을 위험성이 있어 이를 폐지하려는 것임.

주요내용

가. 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에 임차인의 우선변제권을 승계하지 못하도록 하여 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에도 임차인이 보증금을 회수할 수 있도록 함(안 제3조의2).

나. 3년 단위로 편성되어 있는 현행 교육제도에 맞추어 임대차계약기간을 2년에서 3년으로 연장함(안 제4조).

다. 임차인이 임대인에게 최초 1회에 한정하여 계약의 갱신을 요구할 수 있도록 하고, 임대인은 임차인이 3기(期)에 해당하는 차임액을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우에만 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함(안 제6조제1항부터 제3항까지 신설).

라. 임대차가 계속 중인 경우뿐만 아니라 임대차계약이 갱신되는 경우, 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에도 차임 등의 증액 가능 범위를 약정한 차임이나 보증금에 연 3푼3리를 곱한 금액으로 제한함(안 제7조).

마. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 산정률을 연 8푼과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율로 제한함(안 제7조의2).

바. 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있는 임차인 범위의 지역적ㆍ금액적 제한을 없애고, 최우선적으로 변제받을 수 있는 보증금의 일정액을 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 3분의 2에 해당하는 금액으로 하여 보호범위를 확대함(안 제8조).