주택임대차보호법

제안이유

최근 심각한 부동산 경기침체와 피담보채무의 연체로 인하여 주택의 피담보채권과 임대차보증금 총액이 부동산의 시가를 초과하는 “깡통주택”이 경매에 넘어가도 세입자는 이러한 사실을 인지하지 못해 아무런 대비 없이 보증금을 회수하지 못하는 상황이 증가하고 있음. 또한, 임차인에 대한 기존의 최우선변제특권은 급등한 임대보증금 현실을 반영하지 못해 실효성이 없으며 임대보증금은 계약기간 종료 후 임차인에게 반환해야 한다는 점에서 실질적으로 임대인의 빚으로 볼 수 있으나 현재 LTV 규제는 금융권에만 적용하고 있는 실정임.

이에 깡통주택을 방지하고 주택 임차인이 안정적으로 보증금을 회수하여 주거안정을 도모할 수 있도록 하기 위하여, 피담보채무가 연체될 경우에 채권자가 주택의 임차인에게 그러한 연체사실을 알리도록 하고 임차인에 대한 최우선변제권의 대상과 보증금을 현실화하려는 것임. 또한, 임대인이 임차주택을 담보로 하여 대출을 받을 수 있는 금액과 임차주택의 보증금을 합산한 금액은 임차주택 가액의 일정비율을 초과할 수 없도록 하여 임차인의 보증금손실을 방지함과 동시에 가계의 건전성을 함께 도모하고자 함.

주요내용

가. 주택에 설정된 담보권의 피담보채무 또는 조세채무(상속세, 증여세, 재산세, 종합토지세 등 해당 주택을 과세대상으로 하는 조세에 한한다)가 연체체납되는 경우, 채권자 또는 국가지방자치단체는 즉시 주택의 임차인에 대하여 그 사실을 통지하도록 함(안 제5조제1항 신설).

나. 우선변제를 받을 임차인의 대상을 보증금이 2억원 이하인 자로 하고, 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 보증금의 2분의 1에 해당하는 금액으로 함(안 제8조제3항 신설).

다. 임대인이 임차주택을 담보로 하여 대출을 받을 수 있는 금액과 임차주택의 보증금을 합산한 금액은 임차주택 가액의 일정비율을 초과할 수 없도록 함(안 제9조의2 신설).