상가건물 임대차보호법

제안이유

현행법은 법의 보호를 받을 수 있는 적용범위를 보증금과 월세의 규모로 정하는데 그 범위가 좁고 비현실적으로 낮게 책정되어 급속한 부동산가격 상승으로 보증금과 월세가 상승함에도 불구하고 법령이 경제상황의 변화를 쫓아가지 못하다보니 상가분쟁이 많은 도심부심권의 상가임대차계약의 상당수가 보호를 받지 못하고 있는 실정임.

또한 임대인의 입장에서는 적용범위의 제한선에 보증금과 월세의 규모가 근접할 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 피하기 위하여 보증금과 월세를 올리는 부작용도 발생하고 있음.

상가임대차를 둘러싼 법률분쟁에서도 보증금과 월세의 상승으로 인하여 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 시점과 적용되지 않는 시점이 혼재하여 갱신청구권의 행사로 인한 기간연장이나 경매에서 보증금이 보호되는 경우인지 여부 등에서 법적안정성에 혼란이 오고 있음.

수수료매장 계약 등 계약의 내용 중 상가임대차 계약을 포함하고 있지만 복합계약이라는 특수한 형태로 인하여 이 법의 적용 여부가 불분명하고, 그 수수료 중 상가 임대에 따른 임대료를 엄밀하게 구별해 낼 수 없어 종래 보증금 액수에 따른 방식으로는 적용범위 내인지 아닌지를 알 수 없는 폐단이 발생하고 있음.

따라서 이 법의 적용 예외조항을 폐지하여 보호가 충분하지 않고, 보증금 액수에 따라 수시로 변동됨으로 인하여 발생하는 법적혼란을 방지할 필요성이 큼.

현행법은 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있는 철거·재건축 사유를 제한하지 않고 있어 사전 고지되지 않은 경우에도 임대인이 이를 남용하고 있는 바, 이런 경우 임차인 입장에서는 권리금, 인테리어비 등 불측의 손해를 볼 수밖에 없는 문제점이 있음.

따라서 철거·재건축 사유를 안전사고 우려로 인해 철거·재건축할 필요가 있는 경우로 한정하고, 그 철거·재건축 계획도 최초 임대차계약 당시에 임차인에게 고지될 필요가 있음. 하지만, 최초 임대차 계약 당시 예견할 수 없는 급격한 붕괴사고 우려가 발생한 경우에까지 갱신 거절 사유를 제한하는 것은 과도하므로, 이런 경우 갱신을 거절 할 수 있도록 하되, 적절한 금전적 보상을 하거나 또는 신축된 건물에서 같은 조건으로 임차할 수 있도록 할 필요가 있음.

또한 임대차 계약에 따른 임차인의 대항력이 사업자등록 즉시 발효되도록 하고, 임대차 재계약시 임차보증금의 인상률을 5% 이내로 제한하여 상대적 약자인 상가임차인을 보호할 필요가 있음.

그리고, 상가임대차 분쟁이 오로지 법원에 의존하고 있어, 신속하고 적극적인 권리구제가 필요하다는 요구가 있어 왔는바, 이를 개선하기 위하여 광역자치단체별로 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하여 조정이 성립한 경우에는 재판상 화해의 효력을 부여하고, 조정이 성립되지 않은 경우에는 조정위원회로 하여금 당사자 주장의 당부를 판단한 조정불성립조서를 작성토록 해 후속 법적 분쟁에서 유력한 증거로서 활용되도록 할 필요가 있음.

마지막으로, 이 법에 의한 보호규정에도 불구하고, 임대인의 의사에 의하여 권리금 보장이 전적으로 달려 있는 등 임대인의 우월적 거래상 지위가 남용될 가능성이 높고, 현실적으로도 제소 전 화해를 통해 이 법에 의한 보호규정을 무력화 시키고 있으므로, 임대인이 거래상 지위를 남용하여 이 법을 위반한 경우 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에서 정한 불공정거래행위로 보아 공정거래위원회에게 조사 및 제재를 과할 수 있도록 할 필요가 있음.

주요내용

가. 상가건물의 임대차 적용범위를 모든 상가임대차 계약과 상가임대차를 포함한 모든 특수계약에 확대하도록 함(안 제2조제1항 단서 및 제2항).

나. 임대차는 임차인이 사업자등록을 한 그 즉시 제3자에 대하여 효력이 발생하도록 함(안 제3조제1항).

다. 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유는 안전사고를 예방하기 위하여 사전에 철거 또는 재건축할 계획 등을 고지한 경우로 한정되나, 예외적으로 급격한 붕괴사고가 명백히 예상되는 경우에는 정당한 보상을 하거나 신축 건물을 목적으로 한 임대차계약을 체결한 경우에는 사전 고지 없이 가능하도록 함(안 제10조제1항제7호).

라. 임차건물에 대한 차임 또는 보증금의 증액은 5% 범위 내에서 가능하도록 하고, 임차인은 이를 초과해 지급된 임대료에 대해 반환 청구할 수 있도록 함(안 제11조제1항 단서).

마. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 월차임으로 전환되는 금액에 연 10% 이내의 범위에서 대통령령으로 정한 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).

바. 최우선변제 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 함(안 제14조제3항)

사. 광역자치단체장 등에게 임차인위원, 임대인위원, 공익위원으로 구성된 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 함(안 제14조의2)

아. 임대인 또는 임차인은 상가임대차에 관하여 분쟁이 있는 때 조정을 신청할 수 있고, 조정위원회는 신청 즉시 조정을 개시하여 30일내에 조정을 마쳐야 함(안 제14조의3)

자. 조정위원회는 조정안을 당사자들에게 송부하고 당사자들이 조정안을 수락한 때에는 조정이 성립되며, 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 조정안을 수락하지 않은 때에는 조정위원회가 조정불성립조서를 작성해야 함(안 제14조의4).

차. 임대인이 거래상 우월한 지위를 남용하는 행위를 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제23조에서 정한 불공정거래행위로 봄(안 제14조의5).