주택법

제안이유

전국민의 70%가 거주하는 공동주택의 하자와 관련한 분쟁을 신속공정하게 해결해 주기 위해 2009.3.22. 국토해양부에 하자심사ㆍ분쟁조정위원회를 설치하고, 2010.10.6. 동 위원회의 사무국을 개소한 이래 2010년도에 69건, 2011년도에 327건, 2012년도 상반기에 547건의 사건이 신청되는 등 2012.6.30.까지 1년 8개월 동안 943건(평균 47건/월)의 사건을 신청 받아 이 가운데 573건의 분쟁을 처리하고, 현재 370건의 사건이 조정 등의 절차를 진행 중에 있음.

이와 같이 공동주택 하자와 관련한 사건이 매년 크게 증가하여 하자심사 및 분쟁조정을 위한 회의를 자주(매주 1회 이상) 개최하여야 함에도 비상근 위원들은 생업을 이유로 회의에 자주 참석하기 어려움을 토로하므로 하자심사분쟁조정위원회의 위원수를 일정수준으로 확대하여 동 위원회를 원활히 운영하고자 하며, 현행 조정효력은 당사자간의 합의에 지나지 않아 당사자 일방이 조정결과를 불이행하면 다시 법원에 소송을 제기하는 등 조정의 실효성 확보가 어려운 실정이므로 동 위원회의 조정결과에 대하여 재판상 화해의 효력을 부여하는 등 그간 제도의 운영과정에서 나타난 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

주요내용

가. 설계하자 등의 분쟁은 하자심사분쟁조정위원회에서 조정(안 제46조제5항 삭제, 같은 조 제6항 후단 신설, 제46조의2제2항제3호 신설)

1) 사업주체ㆍ설계자 또는 감리자간의 하자책임범위에 대한 분쟁조정은 건축위원회에서 조정하고, 입주자와 사업주체간의 분쟁조정은 하자심사분쟁조정위원회에서 조정하고 있음.

2) 공사상 하자에는 설계하자시공하자 및 감리하자가 포함됨에도, 그 조정대상에 따라 하자심사분쟁조정위원회와 건축위원회로 이원화하고 있고, 건축위원회는 실적이 미미한 실정임.

3) 하자분쟁조정의 전문성과 일관성을 위해 사업주체ㆍ설계자 또는 감리자간의 분쟁도 하자심사분쟁조정위원회에서 조정할 수 있도록 함.

나. 하자심사분쟁조정위원회 위원수 확대(안 제46조의3제1항)

1) 하자심사분쟁조정위원회는 위원장 1인을 포함한 15인 이내로 회의를 구성운영하고 있음.

2) 하자심사분쟁조정위원회는 분쟁조정 등을 위해 매주 회의를 개최하고 있으나 비상근 위원은 본업을 이유로 잦은 출석이 어려운 실정임.

3) 위원수를 50인 이내로 확대하고, 회의는 위원장이 지명하는 10인 이상 15인 이하의 위원으로 개최하여 비상근 위원의 과중된 업무경감은 물론, 신속하고 효율적으로 사건을 처리하게 함.

다. 하자심사분쟁조정위원회 위원자격 개선(안 제46조의3제2항)

1) 판사ㆍ검사 또는 변호사와 건설공사ㆍ건설업 또는 건설용역업 또는 감정평가에 대한 전문적 지식을 갖춘 자는 경력이 없어도 위원이 될 수 있음.

2) 경력이 없는 자가 위원이 되는 경우 하자심사 및 분쟁조정이 부실해질 우려가 있고, 감정평가의 전문적 지식을 갖춘 자는 공동주택의 하자에 대한 전문적 지식을 갖춘 자로 보기 곤란함.

3) 판사ㆍ검사 또는 변호사는 6년 이상의 법조경력으로, 사업주체 및 건설용역업의 임원은 10년 이상의 건설업무 경력으로 하고, 10년 이상의 경력을 갖춘 건축사 및 기술사를 추가함.

라. 소위원회 의결을 전원회의 의결에 갈음(안 제46조의3제7항 후단 신설)

1) 모든 사건을 하자심사분쟁조정위원회에 설치된 소위원회를 거쳐 전원회의에서 하자 여부를 판정하거나 분쟁을 조정하고 있음.

2) 소위원회에서 당사자 심리 및 의결을 마친 단순사건까지도 전원회의에 상정하여 재차 심의의결하여, 전원회의를 거치는 기간(통상 7일～30일) 동안 하자보수가 지연되는 문제가 발생함.

3) 전원회의는 중대사건(쟁점사건 등) 위주로 처리하고, 소위원회가 단순사건 등을 의결하면 전원회의의 의결에 갈음하여 신속하게 하자심사 및 분쟁을 조정할 수 있도록 함.

라. 하자심사 및 분쟁조정 절차의 소요기간 개선(안 제46조의4제1항)

1) 하자심사 및 분쟁조정 신청을 받은 하자심사분쟁조정위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 절차를 완료하도록 규정하고 있음.

2) 하자범위가 넓은 공용부분은 60일 이내에 처리가 곤란하고, 교섭경위 등이 미비한 것은 흠결보정기간이 필요하고, 하자감정기간은 법률에 근거없이 대통령령으로 정하고 있음.

3) 조정등의 소요기간에서 공용부분은 90일 이내로 확대하고, 흠결보정기간과 하자감정기간은 소요기간에서 제외하여 효율적이고 합리적으로 분쟁 조정등을 할 수 있도록 함.

마. 분쟁조정 결과에 대한 재판상 화해의 효력 부여(안 제46조의4제8항)

1) 당사자가 분쟁 조정안을 수락한 경우 그 효력은 당사자간의 합의 성립에 불과

2) 사업주체가 조정결과를 불이행 시 입주자는 다시 법원에 소송을 제기해야 하는 등 분쟁조정의 실효성 확보곤란

3) 조정결과에 대하여 재판상 화해의 효력을 부여하여 실효성을 확보하되, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항은 제외함.

바. 민영 사업주체도 조정참여를 의무화(안 제46조의5제3항)

1) 공공 사업주체(LH, SH 등)는 분쟁조정에 의무적으로 참여하나, 민간 사업주체는 임의로 참여하고 있고, 공공 및 민영 사업주체 모두 위원회가 제시하는 조정안을 거부할 수 있음.

2) 민영 공동주택의 입주자는 사업주체가 조정에 참여하지 않으면 소송 외에는 해결방법이 없는 실정임.

3) 민간 사업주체도 조정에 의무적으로 참여하게 하여 조기에 분쟁을 해소할 수 있도록 함.