상가건물 임대차보호법

제안이유

본법은 부동산 업자나 임대인들로부터 영세임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 제정되었음.

그럼에도 이 법의 적용범위가 비현실적으로 낮게 책정되어 있는 일정한 보증금액 이하의 임대차에만 적용되고 있어 상가분쟁이 많은 도심부심권의 상가임대차계약의 대부분은 보호를 받지 못하고 있음. 상가건물임차인은 여전히 생계수단인 사업을 접고 빚더미에 앉는 등 피해를 호소하고 있는 실정임.

상가건물임대차보호법의 적용범위를 보증금액 기준으로 제한하고 있는 입법례를 세계적으로도 찾아볼 수 없고, 현재 시행령에서 정한 보증금액의 범위가 분쟁이 많은 도심부도심의 경우에는 전혀 적용될 수 없을 만큼 현실성이 떨어지고, 급속한 부동산가격 상승 등으로 법령이 경제상황의 변화를 아가지 못하는 실정임. 심지어 보증금과 월세를 올려 동 법의 적용을 탈피하기 위한 부작용도 발생하고 있음. 또한, 적용범위가 수시로 변동되거나 보증금과 월세의 상승으로 인하여 상가건물임대차보호법이 적용되는 시점과 적용되지 않는 시점이 혼재하는 등 법적안정성에도 혼란이 있음.

이에 본법이 실질적으로 상가건물임차인의 보호를 위하여 적용되도록 현실성이 떨어지는 보증금액 기준으로 적용범위를 제한할 것이 아니라, 임차인이 사행사업과 유흥주점 등 사회적 보호의 필요성이 낮거나 임차인이 대기업, 국가나 지방자치단체 등 임대인과 대등한 당사자의 입장에서 계약을 체결할 능력이 있는 경우만을 적용범위에서 제외함으로써 본법이 실질적으로 상가건물 임차인 보호법으로서 역할을 할 수 있도록 하기 위함. 영국 등 유럽국가의 경우에도 도박주류판매업 등으로 사회적 보호의 필요성이 낮거나 국가나 지방자치단체 등 임대인과 대등한 당사자의 입장에서 계약을 체결할 능력이 있는 경우만 적용범위를 제한하고 있음.

주요내용

가. 이법의 적용범위를 임차인이 국가 또는 지방자치단체인 경우, 임차인이 대중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률 제2조 제2호의 대기업인 경우, 임차인이 사행행위 등 규제 및 처벌에 관한 특례법 제2조에서 규정하고 있는 사행행위영업을 영위하는 자인 경우, 임차인이식품위생법 제36조 제1항 제3호의 식품접객업 중 시행령 제21조 제8호 라.목의 유흥주점영업을 영위하는 자인 경우, 기타 임차인이 제3호, 제4호의 영업과 동일 유사한 영업으로서 대통령령에 의하여 이 법에 의한 임차인 보호가 부적합하다고 판단되는 영업을 영위하는 자인 경우를 제외하고는 모든 상가의 임대차에 대하여 적용하도록 함(제2조 제1항 단서)