임대주택법

제안이유

최근 국민주택기금이나 공공택지를 지원받아 민간이 건설하는 민간건설공공임대주택이 공급되고 있으나 민간임대사업자가 임대료와 보증금을 과도하게 요구하거나 빈번하게 인상하고 임차인에 대한 분양전환을 회피하거나 분양전환 시 높은 분양가격을 요구하고 있어 저소득층의 주거안정이란 공공임대주택 본연의 기능이 약화되고 있는 실정임.

이에 공공임대주택의 경우에는 임대료 등을 포함한 임대조건을 시장군수구청장에게 승인받도록 하고 임차인이 직접 분양전환승인을 신청하는 경우에는 신청 요건을 완화하며 전용면적 85제곱미터 이하이거나 임대의무기간 10년 이하인 건설임대주택의 경우에는 동일한 분양가격 산정 방식을 적용하여 분양가격 인하를 유도함으로써 공공임대주택 임차인의 주거안정을 도모하려는 것임.

주요내용

가. 국토해양부장관은 제16조에 따른 임대의무기간이 만료되고 1년이 경과한 때에는 제1항에 따라 지원된 국민주택기금을 전액 환수하도록 하여 임대사업자의 분양전환승인 의무를 강제함(안 제5조제4항 신설).

나. 임대의무기간 종료 후 분양전환승인을 받고 3개월 안에 분양전환하지 않는 경우 2년 이내 임대조건 임의변경을 하지 못하도록 하여 분양전환을 유도함(안 제20조제2항 단서 신설).

다. 공공임대주택의 임차인이 직접 분양전환승인을 신청하는 경우의 신청 요건을 완화하고, 분양전환승인 후 임대사업자가 6개월 안에 분양전환에 응하도록 하던 규정을 3개월 안에 하도록 기간을 단축하여 임대사업자의 분양전환 회피를 방지함(안 제21조제5항제9항 및 제21조의3제3항제4항).

라. 공공임대주택의 임차인이 분양전환을 신청하지 않아 임대사업자가 공공임대주택을 제3자에게 매각하는 경우에도 임대차 계약기간 만료 전에는 매각하지 못하도록 함(안 제21조제7항).

마. 공공임대주택의 분양전환가격을 산정하는 감정평가법인의 선정기준을 법률에서 직접 규정하여 분양전환가격에 대한 신뢰도를 제고함(안 제21조제10항).

바. 전용면적이 85제곱미터 이하이거나 임대의무기간이 10년 이하인 건설임대주택에는 동일한 분양전환가격 산정방식을 적용하도록 하고, 분양전환 당시를 기준으로 평가하던 감정평가금액을 최초 임대개시일과 임대의무기간 만료일을 기준으로 각각 평가하여 산술평균하도록 함으로써 공공임대주택의 분양전환가격을 인하함(안 제21조제11항 신설).

사. 공공임대주택의 임대조건을 시장·군수·구청장에게 승인받도록 하고, 임대보증금 또는 임대료의 인상을 증액이 있은 후 2년 이내에는 하지 못하도록 하여 공공임대주택 임차인의 주거비 부담을 완화함(안 제26조제2항 및 제3항 신설).