주택임대차보호법

제안이유

최근 전국 평균 전세가가 2009년 4월 이래 3년 가까이 연속 상승세를 이어 왔고, 전세가가 2년만에 무려 50%이상 폭등했다는 소식이 이어지고 있음. 지금의 전세난의 근본적인 원인은 정부의 동시다발적인 재건축 재개발 추진, 전세형 공공주택과 임대주택의 부족 때문인데, 정부가 아무리 최선을 다해도 정부 보유 공공임대주택 공급 10%목표를 달성하는 데에도 10년 ～ 15년 이내에는 불가능한 상황임.

이와 같이 전세값 상승은 일부지역, 일부계층의 문제가 아니라 인구가 밀집해 있는 수도권과 지방 대도시의 전반적인 현상이고, 집 없는 서민들의 주거불안이 일상화되고 있음. 서민들의 주거안정을 위하여 임대차관계의 존속보호와 임대료 상한 정책의 선진법제화가 시급한 실정임.

이에 개정안은 첫째, 주택임대차 계약기간이 만료되었을 때 최초 1회에 한하여 임차인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 하되, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하거나, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임대인의 재산권이 중대하게 침해되지 아니하도록 하였음.

둘째, 갱신된 경우에도 증액청구는 현재 「주택임대차보호법시행령」에서 정하고 있는 5%의 범위를 초과하여 할 수 없도록 하였음.

독일, 영국, 프랑스 등도 일단 성립한 임대차관계의 경우 최단기간 보호, 갱신거절 또는 해지에 관한 법정 사유를 충족하지 않는 경우 계속 주거를 보장해 주는 등 일단 성립한 임대차 관계는 보호하는 규정을 두고 있고, 우리 「상가임대차보호법」에도 이미 도입되어 있음. 또한, 영국이나 프랑스는 건축비 상승분이나 가계물가지수와 같은 일정한 지표와 연동하여 임대료 증가율의 상한선을 정하고 있고, 독일은 3년간 20%를 초과하여 인상할 수 없다는 규정이 있고, 미국 뉴욕시는 임대료안정위원회가 매년 정하는 최대 임대료상승분에 따라 차임을 인상할 수 있도록 하는 규정 등 임대료 상한정책이 법제화 되어 있음.

셋째, 현행 「주택임대차보호법」에서는 임차인의 보호를 위하여 최우선변제권 등의 제도를 두고 있지만 법원의 경매 등을 거치도록 하고 있어, 임차인이 실제 우선변제권 등을 행사하여 임차보증금을 회수하기 위해서는 상당한 기간이 소요되고 있고, 임차목적물의 가치하락 내지 경매절차 유찰이 계속되는 경우에는 임차인 보호에 있어 실효성이 현저히 낮아짐.

따라서, 임차인이 임차보증금을 즉시 회수할 수 있도록 하기 위하여 임차보증금 반환의무 지급보증제도를 활성화할 필요성이 있으며, 임차보증금 대위변제한 자에게 최우선변제권 등 임차인의 권리를 승계할 수 있도록 하는 것이 그 구체적 방안이라고 판단함.

이에 임대인의 임차인에 대한 임대보증금 반환의무 불이행에 대하여 임대인을 대신하여 금융기관 등 제3자로 하여금 임차보증금을 지급하도록 하여 별도의 임차목적물에 대한 경매절차 진행 없이도 임차인이 즉시 임차보증금 상당액을 회수할 수 있도록 하여 임차인의 임차보증금을 보호하고, 대위변제한 금융기관 등 지급보증기관에게 최우선변제권 등의 임차인의 권리가 승계됨을 명문화하여 세입자 개인이 아닌 금융기관이 임대인과 대등한 입장에서 임차보증금 반환을 대행하도록 함으로써 사회적 약자인 세입자를 보호 하고자 함.

넷째, 확정일자 부여 사무를 행하는 자에게 차임에 관한 정보를 관리하도록 하고, 임차인 등은 차임 등의 정보를 요청할 수 있도록 함으로써 전월세값에 대한 객관적인 정보의 제공과 전월세값 공시를 통한 합리적인 임대차제도 구축 및 전월세값 안정에 기여하고자 함.

주요내용

가. 임대인을 대신하여 보증금을 지급하는 경우 임차인의 권리를 승계하는 자가 대항력을 갖도록 함(안 제3조제6항 신설).

나. 확정일자 부여 사무를 행하는 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말함)의 출장소, 공증인법에 의한 공증인 또는 법원서기에게 해당 주택소재지, 확정일자 부여일 및 차임 등에 관한 확정일자부를 작성할 의무를 부여함. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있도록 함(안 제3조의2제7항 신설).

다. 임차인 또는 임차를 하려는 사람은 해당 주택에 확정일자를 부여한 자에게 확정일자 부여일 및 차임에 관한 정보를 제공하여 줄 것을 요청할 수 있음(안 제3조의2제8항 신설).

라. 임차인이 최초 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 이를 거절하지 못하도록 하되, 임차인이 3기(期)에 해당하는 차임액을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 응하지 않을 수 있도록 함(안 제6조 제1항 내지 제3항 신설).

마. 임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록 법률에서 명시하고, 임대차계약 또는 최종의 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 함(안 제7조제1항 및 제2항 신설).

바. 임차인이 제7조제1항에 따른 증액비율을 초과하는 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조제2항에 반하여 임의로 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 함(안 제10조제2항 신설).

사. 임대인을 대신하여 임차보증금을 지급한 은행, 보험회사, 신용보증기금, 한국주택금융공사 등은 임차인의 권리를 승계하는 것으로 봄(안 제14조 신설).