주택을 담보로 하는 과잉대출의 규제에 관한 법률

제안이유

우리나라의 가계부채는 한국은행 가계신용 기준으로 지난 2001년말 341.7조원에서 2010년말 795.4조원으로 2배 이상 증가하였음. 한국은행 자금순환 개인부문 부채는 2010년말 937.3조원이었음. 가계부채 증가에 따라 가계의 부채 상환 여력을 보여주는 가처분소득 대비 금융부채 비율도 2000년 81%에서 2009년 143%로 62%p 증가하였고, 2010년 말 현재 146%로 상승세가 지속되고 있음.

이러한 가처분소득 대비 가계부채 비중은 금융위기 직전인 2007년 미국의 141%와 비교해도 높아 가계 부실화의 우려가 제기되고 있는 실정임.

가계부채의 급증에는 저금리 기조와 지속적인 주택 가격 상승 등의 요인에 편승한 주택담보대출의 증가가 가장 큰 원인으로 지목됨. 우리나라의 주택담보대출의 구조는 짧은 상환 기간과, 만기 도래시 원금을 일시상환 해야 하는 방식이 전체에서 차지하는 비중이 크다 보니 집값하락 등 외부충격에 취약할 뿐만 아니라 채무자들에게도 큰 부담이 되고 있음.

2009년말 기준으로 은행권 주택담보대출의 일시상환비율은 43.3%에 이르고, 10년 이상의 만기 비중은 55.5%로 나타남. 선진국의 경우 주택담보대출의 90% 이상이 만기가 10년 이상인 대출임.

이 같은 풍선 모기지(balloon mortgage)로 인해 1930년대 미국에서는 대공황 위기가 확산된 바 있음. 이러한 경험을 교훈삼아 미국이나 유럽은 단기 일시상환방식을 ‘채무자의 상환(소득)능력을 고려하지 않은 채 과잉대출을 하고 이를 상환하지 못할 때에는 채무자의 집이나 재산을 빼앗겠다는 의도를 가진 대출’인 약탈적 대출의 한 종류로 보고 이를 제한하고 있음. 특히 미국의 경우 1994년 제정되고, 금융위기 당시 개정된 HOEPA(Home Ownership and Equity Protection Act)를 통해 조기상환 제재금 부과나 단기의 만기일시상환을 금지하고, 채무자의 소득·채무·고용상태를 포함한 상환능력을 고려하지 않은 대출행위 등을 약탈적 대출로 규정하고 이를 금지하고 있음.

이러한 미국의 기준에 따르면, 한국의 단기 일시상환방식, 채무자의 소득을 고려하지 않은 과잉대출은 약탈적 대출로 간주될 수 있음. 금융회사가 처음부터 약탈적 대출을 생각하지 않고 대출을 하였다 하더라도, 이후 약탈적 대출로 돌변하는 것을 사전에 예방할 필요가 있음. 그러나 현재 구속력을 갖춘 법률이 마련되어 있지 않아 집값 하락 등 외부충격에 취약하고 채무자도 보호하지 못하는 방식의 대출이 횡행해도 이를 금지할 방법이 없음.

이에 만기 일시상환방식의 주택담보대출을 금지하고, 채무자의 상환능력을 고려하지 않는 과잉대출을 금지함으로써 적정하고 건전한 대출이 이뤄지도록 하고, 채무자의 생활 및 주거안정을 도모하고자 함.

주요내용

가. 금융기관 등은 채무자에게 이자율에 관한 사항, 대출의 조건에 관한 사항, 담보권 설정에 관한 사항, 대출금을 변제하지 않을 경우 저당권의 목적물인 주택을 잃을 수 있다는 내용 등을 직접 설명하고, 그 내용을 담은 서면을 제공하도록 의무화함(안 제4조).

나. 금융기관 등은 채무자가 만기 전 대출원금의 전부 또는 일부를 상환했다는 이유로 금전적 제재금을 부과할 수 없도록 하되, 예외적으로 대출약정 후 5년 이내에 상환하는 경우 등은 허용하고,허용되는 경우에는 법정 한도를 초과할 수 없도록 함(안 제6조).

다. 금융기관 등은 대출 전체 기간에 걸친 원리금 총액을 정기적으로 분할하는 방식으로 상환 받도록 해, 만기일시상환을 요구할 없도록 함(안 제7조).

라. 금융기관이 채무자의 현재 소득 및 기대수익, 현재의 채무, 고용상황, 자산 등을 고려하지 아니하거나 그 상환능력에 비해 과도하게 대출하는 과잉대출을 할 수 없도록 하고, 이를 위반한 금융기관 등에 대해 채무자가 그 대출의 조건 수정을 요구할 수 있도록 하되, 금융기관이 이에 응하지 않을 경우 해당 계약은 무효로 함(안 제8조).

마. 금융위원회 등 감독기관은 이 법을 위반하여 주택담보대출을 한 금융기관 등에 대해서 시정명령, 영업정지, 허가·인가·등록 취소 등 처분을 할 수 있고, 과징금, 과태료를 부과할 수 있도록 함(안 제10조, 제12조 및 제13조).