공정임대료법

제안이유

현행법상 전월세가격의 통제는 보증금과 차임의 연 5퍼센트 이내에서 인상할 수 있도록 임대료 상승률을 제한하고 있으나, 수도권 등 인구밀집지역에서 전월세가격이 폭등하는 문제를 해결하기에는 근본적인 한계가 있음. 특히 기존 임대차계약 만료 이후 신규 계약 시의 임대료 상승에 대한 규제가 이루어지지 않아 임대료 상승의 주요 원인이 되고 있음.

미국의 뉴욕 등 대도시와 영국에서는 임대료 상승 문제를 해결하기 위해 공정임대료 제도를 도입하여 운영하고 있음. 특히 영국의 경우, 1977년 이후 런던 등 대도시를 포함한 임대주택에 대해 지방 정부가 기존 임대료와 물가상승률 등을 고려한 공정임대료를 산정하고 모든 임대차 계약 시에 이를 초과할 수 없도록 강력한 규제 정책을 시행해오고 있음. 전세 가격 폭등을 규제하기 위해서는 영국 등에서 시행하고 있는 공정임대료 제도를 국내에 도입하여 기존 계약뿐만 아니라 신규 계약 및 갱신에 있어서도 임대료 상승을 국가가 직접 규제할 수 있도록 근거를 마련하는 것이 반드시 필요함.

따라서 임대인에게 차임이나 보증금의 등록의무를 부과하고 지방자치단체의 장이 등록사항을 관리하는 임대차등록 제도를 도입하여 임대료 산정의 기초자료로 활용하도록 하고, 지방자치단체의 장이 기존 임대료 등을 고려한 공정한 임대료를 산정ㆍ공시하며, 이 임대료를 초과하는 차임이나 보증금을 임차인에게 반환하도록 하는 공정임대료 제도를 도입하여 전월세가격을 통제하도록 함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것임.

주요내용

가. 공정임대료를 국민의 주거 안정을 위해 해당 주택에 관하여 적정하다고 인정되는 차임 및 보증금으로서 시장·군수 또는 구청장이 제7조제2항에 따라 결정하는 금액으로 정의함(안 제2조제2호).

나. 주택의 전부 또는 일부를 타인에게 임대한 자는 임대차계약의 체결 후 1개월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 임대차를 등록하여야 하고, 임대차계약의 변경 또는 갱신 후 1개월 이내에 신고를 하여야 하며, 이 경우 임대인이 등록하거나 신고하지 아니하면 임차인이 임대인을 대리하여 등록하거나 신고할 수 있도록 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 등록사항을 기재하고 관리하기 위하여 임대차등록부를 작성하도록 함(안 제4조 및 제5조).

다. 국토해양부장관은 매년 공정임대료 산정 기준을 작성하여 공시하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 등록된 개별주택에 대한 해당 연도의 공정임대료를 산정하여 공시하도록 하며, 공시된 공정임대료에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의를 신청할 수 있도록 함(안 제7조).

라. 임대차 계약의 당사자가 공시된 공정임대료를 초과하여 차임 및 보증금을 약정하는 경우에 그 초과부분은 무효로 하고, 임차인이 초과하여 지급한 차임 상당액은 앞으로 발생할 차임에 충당되며, 앞으로 발생할 차임이 없는 경우나 초과하여 지급된 보증금의 경우에 임차인은 그 반환을 청구할 수 있도록 함(안 제8조).

마. 국토해양부장관 소속으로 중앙공정임대료위원회를 두어 공정임대료 산정 기준을 심의하도록 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구공정임대료위원회를 두어 개별주택에 대한 공정임대료의 산정이나 이의신청의 심의 및 주택 임대차와 관련된 분쟁을 조정하도록 함(안 제9조 및 제10조).

바. 임대인이 임대차 계약의 체결과 관련된 임대차등록의무를 위반하는 경우 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대차등록을 한 경우에는 1천만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고, 임대차 계약의 변경 및 갱신과 관련된 등록사항의 변경이나 임대차 계약의 갱신 신고의무를 위반하는 경우 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록사항의 변경이나 임대차 계약의 갱신을 신고한 경우에는 5백만원 이하의 과태료를 부과하도록 함(안 제17조).