주택법

제안이유

리모델링주택조합 등이 공동주택의 리모델링 등을 위하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 허가를 받거나 신고를 한 후에도 공사를 착공하지 아니하여 입주자에게 피해가 전가되고 있으므로 행위허가 또는 신고일로부터 2년 이내에 공사를 시작하지 아니하면 그 행위허가 또는 신고처리를 취소하려는 것임.

사업주체가 공동주택을 건설하여 직접 관리하는 기간을 해당 입주자가 선정한 관리주체에게 관리업무를 인계하는 날까지로 명확히 하고, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 업무를 주로 하면서 숙식을 하도록 건축하여 준주택으로 사용하고 있는 오피스텔은 관리기준 없이 비전문적으로 관리하여 관리비 및 시설보수 등에 대한 분쟁이 끊이지 않으므로 오피스텔도 「주택법」에 따라 효율적이고 전문적으로 관리하려는 것임.

사업주체가 공동주택의 입주자에게 징수한 후 공동주택을 재건축하거나 용도를 폐지하는 날까지 공동주택 관리사무소의 운전자금으로 사용하고 있는 관리비예치금은 법률에 근거 없이 대통령령(「주택법시행령」 제49조제1항)으로 정하여 임의로 징수하고 있으므로 그 징수 및 운영에 대한 근거를 마련하려는 것임.

관리비·사용료 및 장기수선충당금을 일부 입주자대표회의의 구성원 및 관리주체가 불법행위로 인한 민·형사 소송비 및 변호사 선임비 등으로 임의사용하거나 대출담보로 제공하여 입주자에게 손해를 입히므로 이를 용도 외의 목적으로 사용하거나 담보로의 제공을 금지하려는 것임.

공동주택의 관리사무소장은 주택관리사와 주택관리사보(주택관리사가 되기 위해 실무수습 중에 있는 자) 중에서 배치하도록 한 것은 마치 이원화된 자격제도로 오해할 수 있으므로 관리사무소장은 원칙적으로 주택관리사를 배치하도록 하고, 대통령령으로 정하는 공동주택(현행 500세대 미만)에는 주택관리사보를 주택관리사에 갈음하여 배치할 수 있도록 명확히 하려는 것임.

또한, 관리비·사용료 및 장기수선충당금은 공동주택의 관리사무소장을 청구·수령권자(「주택법」 제55조제2항제1호나목)로 규정하고 있으면서도 체납된 관리비 등의 청구·수령을 위한 재판상의 행위는 관리사무소장이 할 수 없는 실정이므로 집합건물의 관리인(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제25조제1항제3호)처럼 법원의 재판 또는 그 재판 외의 행위를 할 수 있도록 법적 근거를 마련하는 것임.

관리사무소장의 업무는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등 입주자 공유재산의 관리에 중대한 영향을 미치는 등 공공성을 지니고 있을 뿐만 아니라 공무원에 버금가는 고도의 청렴성이 요구되므로 「형법」 제129조부터 제132조까지의 벌칙을 적용할 때에는 주택관리사(보)를 공무원으로 의제하여 처벌하도록 하는 한편, 그밖에 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 보완하려는 것임.

주요내용

가. 리모델링주택조합 및 관리주체 등이 공동주택의 리모델링 및 행위허가를 위하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 허가를 받거나 신고를 한 때에는 2년 이내에 공사를 시작하지 아니하면 그 허가 또는 신고 처리룰 취소하도록 함(안 제42조제6항).

나. 사업주체가 공동주택을 직접관리하는 기간을 해당 관리주체에게 관리업무를 인계하는 날까지로 하고, 숙식이 가능한 업무용시설 중 일반분양하는 오피스텔이 동일건축물 내의 주택을 포함하여 150세대 이상인 경우에는 「주택법」에 따라 관리하도록 하며, 현행 대통령령으로 운영하고 있는 의무관리대상 공동주택을 법률로 상향규정 함(안 제43조제1항, 같은 조 제1호부터 제4호까지 신설).

다. 관리비등을 용도 외의 목적으로 사용하거나 담보로의 제공을 금지하고, 주택관리업자 등이 관리직원이나 주택관리사(보)를 채용하는 조건으로 금품을 수수하는 행위를 금지 함(안 제43조의4 신설, 제98조제7호).

라. 관리주체는 관리사무소의 운전자금으로 사용하는 관리비예치금을 소유자로부터 징수할 수 있는 근거를 마련함(안 제45조의2 신설).

마. 난방, 급탕, 전기, 가스 등에 대한 사용량을 줄여 온실가스를 저감한 공동주택은 국토해양부장관이 표창 및 포상하거나 예산의 범위에서 지원할 수 있도록 함(안 제45조의3 신설).

바. 민간 사업주체도 공공기관처럼 입주자대표회의등이 하자심사·분쟁조정을 신청한 경우 분쟁조정에 응하도록 하고, 분쟁조정을 신청한 사건의 조정대상시설은 소멸시효가 중단되도록 함(제46조의5 제3항, 제46조의6 제1항).

사. 장기수선계획을 수립 또는 조정하는 공동주택의 범위를 의무관리 대상으로 명확히 하고, 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 관리사무소장으로 하여금 비용산출 및 공사방법 등에 관한 조정교육을 받게 하며, 장기수선계획을 조정하지 아니한 자는 과태료를 처분하도록 함(안 제47조제1항부터 제3항까지, 제101조제2항제10호).

아. 공동주택의 관리사무소장은 주택관리사로 배치하는 것을 원칙으로 하고, 사업주체가 직접 관리하는 기간에도 주택관리사(보)를 관리사무소장으로 배치하도록 하며, 관리사무소장은 공동주택의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금에 대하여 법원의 재판 또는 그 재판 외의 행위를 할 수 있도록 함(안 제55조제1항, 같은 조 제2항제2호다목 신설).

자. 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁하고서도 관리주체 업무의 전부 또는 일부를 자치관리한 자와 입주자대표회의의 구성원이 아닌 자가 입주자대표회의의 의결사항을 의결한 때에는 처벌하도록 함(안 제99조제3호 및 제4호 신설).

차. 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)는 「형법」 제129조부터 제132조까지의 벌칙을 적용할 때에는 공무원으로 의제함(안 제102조제5호 신설).