도시 및 주거환경정비법

대안의 제안경위

가. 2008년 10월 30일 신영수의원 등 12인이 발의하여 동년 10월31일 우리 위원회에 회부된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안, 2008년 11월 3일 현기환의원 등 11인이 발의하여 동년 11월 4일 우리 위원회에 회부된 같은 법 일부개정법률안 이상 2건의 법률안을 심사한 결과 이들 2건의 법률안을 각각 본회의에 부의하지 아니하고, 이를 통합·조정하여 위원회 대안으로 제안하기로 함.

대안의 제안이유

사업절차 간소화를 통해 신속하게 정비사업의 절차가 이행될 수 있도록 하여 사업기간의 단축 및 비용절감을 도모하는 한편 재건축시장의 여건 변화에 따라 과도하게 설정된 불합리한 규제를 합리적으로 개선함으로써 도심내 안정적인 주택공급 확대의 기반이 마련될 수 있도록 하며, 정비구역 지정ㆍ고시 이전이라도 일정한 시점을 정하여 행위를 제한하고 신축 주택의 분양권을 제한함으로써 부동산 투기세력의 유입을 근본적으로 차단함과 동시에 부동산 가격을 안정시켜 정비사업의 시행을 원활하게 하는 등 현행 제도운영상 나타난 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

대안의 주요내용

가. 지방의회 의견청취의 경우 그 기한을 명시함으로써 불필요한 절차의 지연을 방지하고, 인구 50만 이상 대도시 시장의 경우에는 직접 기본계획을 수립할 수 있도록 하는 한편, 건축물 계획을 정비계획 단계에서는 수립하지 않도록 개선함과 동시에 건축위원회의 심의도 생략함으로써 사업기간의 단축을 도모함(안 제3조 및 제4조).

나. 조합설립추진위원회의 구성시기와 지방자치단체장의 정비계획 수립권한을 법률에 명문화하고 정비사업전문관리업자의 능력 강화와 윤리의식의 고취를 위해 업무범위를 명확히 하고 형사처벌을 강화하는 등 사업의 투명성 강화로 사업단축 및 정비사업의 활성화를 도모함(안 제4조, 제13조, 제14조제2항, 제73조제1항, 제84조의2 및 제85조).

다. 기본계획을 공람중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립중인 지역에 대하여는 지방자치단체장으로 하여금 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장)을 정하여 건축물의 건축이나 토지의 분할 행위를 제한할 수 있게 함(안 제5조제7항 신설).

라. 사업성이 부족하거나 내부 주민간의 갈등 등으로 장기간 사업의 추진이 지연되고 있는 지역 또는 임대주택 건설 등 공공에 기여를 하기 위한 지역의 경우에는 공공기관이 사업시행자로 참여할 수 있도록 함으로써 공공기관이 정비사업 추진에 보완적 역할을 담당할 수 있도록 함(안 제8조제4항).

마. 사업초기의 자금 확보를 원활하게 하여 사업의 활성화를 기하고 조합의 전문성 보완을 통한 사업추진 능력을 향상시키기 위하여 조합설립인가 이후에도 재건축사업의 시공자를 선정할 수 있도록 함(안 제11조제2항).

바. 정비계획 수립시 재건축의 시행여부를 결정하기 위한 안전진단을 우선 실시하도록 하는 등 안전진단과 정비계획 수립 절차를 통합하여 안전진단 미통과로 인한 사업 장기화 등을 방지하고 주민들의 피해를 최소화함(안 제12조).

사. 조합설립요건으로 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 토지면적 1/2이상의 동의 요건을 신설하여 많은 토지를 소유한 자의 권리침해를 방지하는 한편, 재건축사업은 개념이 모호한 의결권을 토지면적으로 명확히 하고 동별 의결권 3분의 2이상의 규정을 토지면적의 2분의 1이상으로 완화함(안 제16조제1항ㆍ제2항).

아. 조합설립추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 경우에는 조합의 설립에 동의한 것으로 의제가 가능하도록 하고, 인감증명서를 통한 토지등소유자 동의방식을 개선하여 동의절차 이행의 장기화에 따른 사업추진의 저해와 각종 비리 발생 소지를 억제(안 제13조, 제17조 및 제26조).

자. 토지 또는 건축물을 하나의 세대 내에서 분할하여 수인의 토지등소유자가 되거나, 조합이 설립된 이후 1인의 조합원으로부터 토지 또는 건축물이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 되는 때에는 그 대표자 1인만을 조합원으로 인정하도록 함(안 제19조제1항).

차. 재건축조합원의 자격이전이 가능한 예외사유를 합리적으로 조정하고, 재건축조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대한 현금청산 기준일을 조합에서 자율적으로 정할 수 있도록 함(안 제19조제2항 및 제3항).

카. 추진위원장 및 조합 임원의 자격 요건을 개선하고 대의원회의 구성을 의무화하는 등 주민대표에 대한 통제기능을 강화하며 업체선정과 관련한 벌칙 규정을 명시함으로써 주민대표기구의 투명성을 강화함(안 제23조제1항, 제25조제1항 및 제84조의2).

타. 인접하지 않은 지역 간에도 정비구역의 지정이 가능하도록 하여 다양한 정비계획의 수립을 통한 토지이용을 극대화하고 정비사업의 활성화를 도모함(안 제34조).

파. 정비사업 구역 내 주민들에 대한 이주대책의 수립 등 손실보상에 관하여는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에도 불구하고 대통령령으로 달리 정할 수 있도록 하여 정비사업의 특성을 반영한 보상이 이루어질 수 있도록 함(안 제40조제1항).

하. 토지의 분할, 다가구주택의 다세대주택으로 전환, 다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 행위가 발생하는 경우, 정비계획의 고시가 있은 날의 다음날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음날을 기준으로 건축물의 분양받을 권리를 받도록 함(안 제50조의2 신설).

거. 시공보증제도의 보증범위 상한을 명시하고 하한은 대통령령으로 정하도록 하여 그 범위 내에서 사업시행자가 판단할 수 있도록 함으로써 보증금액의 과다로써 발생되는 시공자의 부담을 경감시킴과 동시에 보증의 효과성을 살리도록 함(안 제51조제1항).