주택임대차보호법

제안이유

현행법은 약정 차임과 보증금의 증액 청구 가능 금액을 20분의 1로 제한하고 있으나, 임대차계약의 존속기간 중 차임의 증액 청구에만 적용되고 있고 새로 계약을 체결하는 경우에는 적용하지 않고 있으므로 서민의 주거안정 측면에서 실효성은 크지 않음.

또한, 해외 주요국 다수는 ’70년대 석유위기 속에 물가관리 차원에서 물가변동률과 임대료 상한을 연계한 소위 ‘2세대 임대료 규제’를 도입하여 운용하고 있음.

우리나라의 경우, 최근까지 전월세가의 급등과 전세 공급 감소, 월세 전환 급증 현상이 나타남에 따라 서민층의 주거 부담이 급격히 증가하면서 주거 환경이 불안정해지고 있어, 주거불안을 해소하기 위한 사회안전망 차원에서 현행 제도의 미비점을 보완하여 임대료 규제의 실효성을 높일 필요성이 있음.

그러나 임대료 규제가 과도할 경우 주택공급이 위축될 수 있고, 주택시장이 침체 상태라는 점을 감안하여 전월세가 상승률을 근거로 단계별 조치를 통해서 임대료의 과도한 상승을 억제하되 한시적으로 적용하도록 함.

이는 스태그플레이션 발생 가능성이 제기되고 있는 우리나라의 현 상황에도 시의적절한 제도로 판단되므로 임대료 상한을 소비자물가변동률과 연동하여 탄력적으로 적용함으로서 주택시장의 안정성과 효율성을 제고하는 동시에, 임차인의 주거안정 및 임대인의 재산권 보호 등 이해관계자들 간 형평성을 고려하기 위함.

주요내용

가. 직전 2개월 대비 전세 또는 월세 상승률이 동일기간 전국 소비자물가상승률의 2배 이상일 경우 그 지역을 신고지역으로 지정하고, 주택임대차 실태조사를 전면적으로 실시함(안 제5조제2항 및 제3항 신설).

나. 직전 2개월간 신고지역의 전세 또는 월세 상승률이 동일기간 전국 소비자물가상승률의 3배 이상이거나, 연이율로 환산 시 10% 이상일 경우 관리지역으로 지정함(안 제5조제4항 신설).

다. 관리지역 내에서는 전세 또는 월세 상승률이 전국 연평균 소비자물가상승률의 3배 또는 연 10% 중 적은 숫자를 초과하는 비율로의 인상을 금지함(안 제5조의2 제1항 신설).

라. 관리지역 지정의 유효기간은 1년으로 하고, 지정요건 소멸 시 지정을 해제하도록 함(안 제5조제4항 신설).

마. 관리지역을 지정하는 경우에는 사전에 주택관련 전문가로 구성된 주택임대차 심사위원회의의 심의를 얻도록 함(안 제5조제4항 및 제5항 신설).

바. 임차인이 변경된 신규계약에서도 종전 차임 기준 및 동일 인상한도를 적용함(안 제5조의2제1항 신설).

사. 임대료의 초과 인상분은 무효로 하고, 무효로 된 초과인상분에 대하여는 임차인에게 초과이득반환청구권을 인정함(안 제5조의2제2항 신설).

아. 임대차 보증금의 전부 또는 일부를 전환할 경우 월차임 전환 후 동일 상한을 적용함(안 제5조의2제3항 신설).

자. 신규 임차인에게 종전의 차임 등에 대한 정보 제공을 요구할 권리를 부여하고 임대인이 불성실하게 대응할 경우 과태료를 부과함(안 제5조의2제4항 및 제14조 신설).