규제영향분석서

주택법 시행규칙

<목 차>

1.사전방문의 절차 및 방법

2.품질점검 대상 확대

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부			작성자	이름		권준현
	담당부서(과)	주택건설운영과				직급		행정주사
	국장	장우철				연락처		044-201-3370
	과장	김유진				이메일		jun920@mail.go.kr
2026. 08. 14.										작성
정책책임자 직위 :			국장	성명 :			장우철		(서명)

< 규제 개요 >

기본

정보

1.규제사무명

사전방문의 절차 및 방법

2.규제조문

주택법 시행규칙 제20조의 2

3.위임법령

주택법 제48조의 2제7항

4.유형

신설

5.입법예고

2026.09.23~2026.11.02

규제의

필요성

6.추진배경

및 정부개입

필요성

ㅇ 국민소득 및 생활수준 향상에 따라 쾌적한 주거환경 및 주택 품질에 대한 국민적 요구와 눈높이가 지속적으로 상승하고 있으며, 공동주택 하자보수와 관련된 국민적 관심 고조

ㅇ 이에 사용검사 전 공동주택의 품질을 제고하기 위해 2020.1.23. 「주택법」상 “사전방문점검 및 품질점검단 제도”를 신설 도입하여 운영하고 있으나, 운영상 미비점 등에 대해 개선할 필요성 대두

ㅇ 국정과제(62, 주택시장 안정을 위한 주택공급 확대) 세부 실천과제로 ‘주거환경 개선 지원강화’가 포함되었으며, 하자 최소화를 위해 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차 및 방법 등 제도를 개선할 필요

7.규제내용

ㅇ 사용검사권자는 1,000세대 이상 단지에 대해 3일 이상 사전방문 실시하도록 권고(現 2일 이상)

ㅇ 입주예정자 편의 제고를 위해 사전방문 기간 중 주말(토·일·공휴일) 1일 이상 포함, 점검 시간은 오전 10시 ∼ 오후 4시를 포함

ㅇ 주택건설사업자(이하 '사업주체'라 함)가 사전방문 일정을 연기할 경우, 사전방문기간 시작일 20일 전까지 입주예정자에게 통보토록 하여 입주자 피해 최소화(現 10일 전까지)

8.피규제집단

및 이해관계자

주택건설사업자(사업주체) 및 입주예정자

유 형		인원수 또는 규모
피규제자	주택건설사업자(사업주체)
이해관계자	입주예정자

9.규제목표

ㅇ 공동주택 사전방문 ①점검기간 확대 권고, ②점검시간 명확화, ③일정 연기 시 사전 통보기한 강화 등의 절차를 개선하여 제도 운영의 내실화, 사업주체와 입주예정자 간 분쟁 최소화 및 사회적 비용 절감

규제의

적정성

10.영향평가

여부

기술영향평가

경쟁영향평가

중기영향평가

미포함

경쟁제한성 없음

의견없음

11.비용편익

분석

(정성분석)

사전방문 실시 시기, 절차 및 입주예정자에게 안내해야 할 사항 등 사전방문에 필요한 사항을 정하여 사전방문이 내실있게 시행되도록 함으로써 공동주택의 품질 향상, 입주예정자의 물질적·정신적 피해 예방, 사업주체와 입주예정자 간 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 가능

기타

12.규제일몰제

대분류

소분류

일몰설정

예외기준

1. 국제조약 등에 따라 동일하게 적용 되어야

하는 규제

미해당

2. 국가의 질서 유지 및 국민생명· 안전과 직접

관련된 규제

미해당

3. 사회통념상 보편적으로 통용되는 규범적

성격의 규제

미해당

경제규제

여부기준

4. 국민과 기업의 경제활동에 대한 규제

미해당

5. 경제활동에 직접영향을 주는 규제

미해당

일몰설정

세부기준

6. 피규제자의 규제부담이 매우 큰 규제

미해당

7. 한시적 목적을 위한 규제이거나 주기적인

검토가 필요한 규제

미해당

일몰설정여부

일몰조문

연장여부

일몰유형

일몰설정기간

일몰주기

13. 우선허용·

사후 규제

적용여부

주택법 상 사전방문 절차를 개선하여 제도 운영의 내실화 및 입주예정자 피해 최소화 하기 위한 것으로 「행정규제기본법」제5조의2에 따라 우선허용·사후규제 적용대상이 아님

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제20조의2(사전방문의 절차 및 방법 등) ① 사업주체는 법 제48조의2제1항에 따른 사전방문(이하 “사전방문”이라 한다)을 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시해야 한다. <후단 신설> ② 사업주체가 사전방문을 실시하려는 경우에는 사전방문기간 및 방법 등 사전방문에 필요한 사항을 포함한 사전방문계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 입주예정자에게 그 내용을 서면(전자문서를 포함한다)으로 알려야 한다. 이 경우 사전방문계획의 제출 및 통보는 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 해야 한다. <신 설> <신 설> ③ ∼ ④ (생 략) ⑤ 사업주체는 제4항에 따라 사전방문기간 시작일을 연기하려는 경우에는 사전방문기간 시작일 10일 전까지 다음 각 호의 자료를 사용검사권자에게 제출하고 확인을 받아야 한다. 이 경우 확인을 받은 사업주체는 즉시 그 내용을 입주예정자에게 서면(전자문서를 포함한다)으로 알려야 한다. 1.ㆍ2. (생 략) ⑥ (생 략)	제20조의2(사전방문의 절차 및 방법 등) ① -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 이 경우 사용검사권자는 1,000세대 이상의 공동주택에 대해서는 사전방문을 3일 이상 실시하도록 사업주체에게 권고할 수 있다. ② ---------------------------------------------------- 다음 각 호의 사항을 고려하여 사전방문기간 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. 사전방문 기간 중 토요일 또는 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 1일 이상 포함할 수 있도록 할 것 2. 사전방문 시간은 오전 10시부터 오후 4시까지를 포함할 수 있도록 할 것 ③ ∼ ④ (현행과 같음) ⑤ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 20일 ------------------------------------------------------------------------------. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1.ㆍ2. (현행과 같음) ⑥ (현행과 같음)

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 국민소득 및 생활수준 향상에 따라 쾌적한 주거환경 및 주택 품질에 대한 국민적 요구와 눈높이가 지속적으로 상승하고 있으며, 공동주택 하자보수와 관련된 국민적 관심 고조

ㅇ 이에 사용검사 전 공동주택의 품질을 제고하기 위해 ’20.1.23. 「주택법」상 “사전방문점검 및 품질점검단 제도”를 신설 도입하여 운영하고 있으나, 운영상 미비점 등에 대해 개선할 필요성 대두

ㅇ 국정과제(62, 주택시장 안정을 위한 주택공급 확대) 세부 실천과제로 ‘주거환경 개선 지원강화’가 포함되었으며, 하자 최소화를 위해 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차 및 방법 등 제도를 개선할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ (점검기간 확대 권고) 사용검사권자(시장·군수·구청장)는 필요할 경우 1,000세대 이상 단지에 대해 3일 이상 사전방문 실시하도록 권고(現 2일 이상)

* (LH사례) 1,000세대 미만 2일, 1,000∼1,500세대 3일, 1,500세대 이상 4일 실시

** (민간 실태조사 결과) 1,000세대 미만 평균 2.6일, 1,000세대 이상 평균 3.0일 실시

ㅇ (점검기간 및 시간 명확화) 입주예정자의 편의 제고를 위해 사전방문 기간 중 주말(토·일·공휴일) 1일 이상 포함하고, 사전방문 점검시간도 오전 10시 ∼ 오후 4시를 포함하도록 규정

ㅇ (일정연기 시 통보기한) 사업주체가 사전방문 일정을 연기할 경우, 사전방문기간 시작일 20일 전까지 입주예정자에게 통보토록 하여 입주자 피해 최소화(現 10일 전까지)

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	일시 · 장소 · 방법	제시의견	조치결과
주택건설사업자(사업주체) 및 입주예정자	입법예고(관보, 홈페이지 등)를 통해 의견 수렴을 진행할 예정	-	-

3. 규제목표

ㅇ 현재 주택법령에 따라 운영하고 있는 "입주예정자 사전방문 점검 제도"에 대한 점검기간 확대 권고, 점검기간 및 시간 명확화, 일정 연기 시 통보기한 등의 절차를 개선하여

- 입주예정자의 편의를 확보하고, 사용검사 및 입주까지 사업의 원활한 추진을 도모하여 입주예정자와 주택건설사업자 간 분쟁 최소화 및 사회적 비용 절감

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ (현황) 현재 사업주체가 시행하고 있는 사전방문 점검의 경우 2일 이상 실시하고, 불가피한 사유로 일정을 연기할 경우 시작일 10일전까지 통보하도록 규정되어 있으나,

- 점검기간 등의 일정을 사업주체가 임의로 정하여 실시하고 있어 입주예정자의 불만 등이 발생

ㅇ (개선) 사용검사권자가 필요하다고 판단할 경우 1,000세대 이상 단지는 3일 이상 사전방문 점검을 실시하도록 권고하고

- 점검기간 중 주말(토·일·공휴일) 1일 이상 포함, 오전 10시 ~ 오후 4시를 포함하여 입주예정자가 원활히 점검할 수 있도록 정하며,

- 사업주체가 사전방문 일정 연기 시 입주예정자는 방문 일정 조정이 불가피하므로 사전방문 시작일 20일 전까지 입주예정자에게 통보하도록 개선하여 입주예정자의 편의를 확보할 수 있도록 하는 것이 타당함

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가
기술	경쟁	중기
미포함	경쟁제한성 없음	의견없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

경쟁영향평가 점검항목	해당 여부
(A) 사업자의 수 또는 범위 제한	해당없음
(B) 사업자의 경쟁능력 제한	해당없음
(C) 사업자의 경쟁유인 감소	해당없음
(D) 소비자에게 제공되는 선택과 정보의 제한	해당없음

- 중기영향평가

해당없음

①	규제 영역		품질안전
②	규제 방식		기준설정
③	예비분석모델		정성모델
		판단 근거	주택법 상 "사전방문 및 품질점검단 제도" 신설('20.1) 시 검토사항 참고
④	대상 업종		주택건설업
⑤	예비분석내용		본 규제는 사전방문에 대한 법적 세부규정을 마련하여 사전방문 실시 기간, 시기, 절차 등 사전방문에 필요한 사항을 정하는 것으로 규제대상인 주택건설업체의 중소기업 해당 여부와 관계없이 주택법 상 사업계획승인을 받은 주택건설사업에 모두 적용하는 것으로 차등화 적용 불필요
⑥	차등화적용 여부		미적용

- 규제 차등화 예비분석 결과표

o 기타 고려사항

- 고용친화적 규제설계

해당없음

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용 여부

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 사전방문 시행 시, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
유연한 분류 체계		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 사전방문 시행 시, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
네거티브리스트		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 사전방문 시행 시, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
사후 평가관리		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 사전방문 시행 시, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
규제 샌드박스		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 사전방문 시행 시, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

우리나라의 “사전방문 점검 제도”와 동일하게 일치하는 해외사례는 없으나 이와 유사한 해외 사례는 아래와 같음

(출처 : 신축아파트 입주자 사전방문 점검대행 관련 실태조사를 통한 제도개선 방안 연구, 2025.11. 주택산업연구원)

1) 영국 : New homes Quality Code(NHQC)

(법적 권한) 신축주택의 품질 관리를 위해 민간 주도의 사전점검 시스템을 운영하고 있으며, 법적 강제력은 없으나 Building Safety Act 2022와 Consumer Code for Home Builders 등을 통해 관리됨

점검 기준는 NHQB(New Homes Quality Board)에서 개발한 항목을 준수하도록 함

Building Safety Act 2022 : 고층 건물의 안전 강화를 위해 점검 업체의 인증과 감독 수행

Consumer Code for Home Builders : 시공사가 하자 수리 의무를 이행하지 않을 경우, 보증기관(예: NHBC)이 개입하여 강제 보수를 시행할 수 있음

(점검 시기) 완공(formal completion) 2~4주 전에 시행

(점검 장비) PCI는 표준 체크리스트에 따른 시각적 점검으로, 구조·열화상 등 전문 진단장비의 사용이 제한되는 비침습적 범위로 운영

(수수료) 보통 £300–£600 수준으로 진행됨

(주택 보증체계) NHBC Buildmark가 대표적이며, 계약금 보호(사전), 시공사 보증 및 분쟁 조정(2년), 구조적 문제(3~10년) 등으로 구성된 10년 체계로 대부분 신축주택에서 표준적으로 활용됨

(관리체계) 대행업체는 RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyor, 영국왕립 감정평가사 협회)나 RPSA(Residential Property Surveyors Association, 주거용 부동산 감정사 협회)의 인증을 기반으로 활동

RICS는 영국의 대규모 국제 감정 전문가 조직으로 건축 감정, 토지, 농촌 자산, 수량 감정 등 다양한 부동산 분야를 다룸

RPSA는 회원사에 대해 사전점검 표준, 보고서 양식, 점검 범위, 윤리 기준 등을 제시하고 정기적으로 준수 여부를 점검함

주거용 부동산에 특화되어 있음

2) 미국: Home Inspections

(법적 권한) 주택 거래의 투명성을 높이고, 구매자가 안전하고 건전한 주택을 구매할 수 있도록 시행하며 신규 주택 및 기존 모든 주택이 점검대상임

법적 강제력은 없으나 구매자와 판매자 간 계약시 특약 조건으로 포함

부동산 중개인이 검사관을 고용해서 시행하기도 하며, 대부분 Home Inspector(검사관)가 점검함

검사관은 ASHI(American Society of Home Inspectors), NACHI (International Association of Certified Home Inspectors), NAHI (National Association of Home Inspectors)에 소속됨

구분	세부항목
ASHI	미국에서 가장 오래된 홈 인스펙션 협회 중 하나 * National Home Inspector Examination (NHIE)를 개발하여 국가적으로 인정받는 시험으로 사용되고 있음 Standards of Practice와 Code of Ethics를 설정하여 사업자들이 준수하도록 함
Inter NACHI	ASHI와 유사한 역할을 하며, 소속 회원들에게 교육과 인증을 진행 Standards of Practice와 Code of Ethics를 마련하여 사업자들이 준수하도록 함

(점검 시기) 신규주택의 경우 입주(intended closing date) 1~2주일 전에 시행해야 함

(점검 장비) 일반적으로 비침습을 원칙으로 하기 때문에 통상 손전등, 전기 테스터, 수분계, 사다리, 카메라 등 비파괴 장비를 사용함

(수수료) 평균 약$400로 지역이나 면적, 점검 옵션에 따라 $200~$700까지 분포함

(주택 보증체계) 주나 사업자별로 상이하지만 신규주택에서 마감재(1년), 설비(2년), 구조(10년)의 틀이 널리 사용됨

(관리 체계) 일부 주에서는 주정부 부처나 위원회가, 일부 주에서는 비영리 조직이나 협회가 관리

3) 캐나다 온타리오 주 : Pre-Delivery Inspection, PDI

(법적 권한) 온타리오주는 New Home Warraties Plan Act에 의거하여 신규주택은 필수로 점검을 진행하며, 기존 주택은 필수는 아님
하지만 거래 완료 전 은행에서 Home Inspection을 시행하도록 권장함

입주예정자와 점검 전문업체가 동행 및 점검 후 하자보수 요청 가능

(점검 시기) 신규주택의 경우 입주 예정일(closing date) 1~2주일 전에 시행함

(점검 장비) 시공사가 시스템 작동법을 설명하고 가시적·기능적 상태를 함께 확인하는 시각적 점검임

구매자는 체크리스트로 항목을 기록하고 필요시 대리 검사자를 동반할 수 있음. PDI는 장비를 활용한 진단검사라기보다는 인도 전 상태기록에 중점을 둔 절차임

(수수료) PDI 자체는 의무 절차로 별도 공적 수수료가 부과되지는 않음. 민간 검사자를 동반할 경우 업체별로 별도 비용이 발생.

(주택 보증체계) Tarion 법정 보증 체계는 인도 후 1년·2년·7년으로 구분되며, 7년 보증은 중대한 구조결함(MSD)을 대상으로 함

예: 1,500평방피트 이하 주택에 민간 검사자 대동시 약 $150CAD

주요 점검 업체로는 PDI Experts, The PDI Group, PDI Pro등이 있음

PDI Experts : 토론토와 GTA지역에서 전문적으로 수행하는 업체

The PDI Group : GTA지역을 중심으로 PDI 수행

PDI Pro : 토론토지역에서 콘도미디엄, 타운하우스, 임대용 부동산의 PDI를 중점적으로 수행하며, 20년 이상 운영된 전문 업체

(관리 체계) 점검 항목은 Tarion Warranty Corporation에서 개발함. 해당 기관은 정부로부터 재정적 지원을 받지 않는 비영리 조직으로 건설업자 등록 수수료, 발급 수수료 등으로 운영됨

주택 구매자와 건설업자간 분쟁 해결을 돕기 위해 존재하며, PDI가 원활하게 시행되고 있는지 감독하고, 보증 기금을 관리함

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 금번 개정을 추진하는 ①1,000세대 이상 단지일 경우 사용검사권자가 사전방문 점검을 3일 이상 실시하도록 하는 사항은 권고사항이며, ②사전방문의 시기(주말 포함, 오전 10시~오후4시 포함), ③일정 연기 통보 절차 등을 개정하는 사항은 규제개선의 합리성이 있다고 판단됨

- 현재도 사업주체는 사용검사 전 사전방문 점검 제도를 시행하고 있으므로 해당 규제 준수 가능

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

사전방문 점검제도는 행정기관이 아닌 사업주체가 자체적으로 시행하는 것으로, 사전방문계획에 대해 사용검사권자가 미리 제출받아 시기, 절차 및 방법 등이 기준에 적합한지 여부 등에 대한 지도·감독만 수행하는 것이므로 행정적 집행은 가능

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 국민소득 및 생활수준 향상에 따라 쾌적한 주거환경 및 주택 품질에 대한 국민적 요구와 눈높이가 지속적으로 상승하고 있으며, 공동주택 하자보수와 관련된 국민적 관심 고조

ㅇ 이에 사용검사 전 공동주택의 품질을 제고하기 위해 2020.1.23. 「주택법」상 “사전방문점검 및 품질점검단 제도”를 신설 도입하여 운영하고 있으나, 운영상 미비점 등에 대해 개선할 필요성 대두

ㅇ 국정과제(62, 주택시장 안정을 위한 주택공급 확대) 세부 실천과제로 ‘주거환경 개선 지원강화’가 포함되었으며, 하자 최소화를 위해 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 시기 및 절차 등 제도를 개선할 필요

2. 향후 평가계획

ㅇ 입주자 사전방문 점검 제도 개정 시행 이후 사전방문 시기, 절차 및 방법 등이 기준대로 적합하게 시행되는지 지방정부를 통해 실태조사를 실시하고,

- 사전방문 시행에 관한 현장에서의 실무적인 문제점 및 입주자 만족도 등을 지속적으로 모니터링 하여 필요 시 추가적인 제도개선 방안 강구

3. 종합결론

ㅇ 사업주체가 사용검사 전 시행하고 있는 “사전방문 점검제도”의 방문시기, 절차 및 입주예정자에게 안내해야 할 사항 등을 개선하여

- 공동주택의 품질 향상, 입주예정자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 추진 필요

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

분석기준년도	규제시행년도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
2026	2026	10	4.5	백만원, 현재가치

규제대안1 : 사전방문의 절차 및 방법
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접
	간접
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민
정부
총 합계
기업순비용			연간균등순비용

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안1  : 사전방문의 절차 및 방법>

< 규제 개요 >

기본

정보

1.규제사무명

품질점검 대상 확대

2.규제조문

주택법 시행규칙 제20조의 4

3.위임법령

주택법 제48조의 3제2항

4.유형

신설

5.입법예고

2026.09.23~2026.11.02

규제의

필요성

6.추진배경

및 정부개입

필요성

ㅇ 국민소득 및 생활수준 향상에 따라 쾌적한 주거환경 및 주택 품질에 대한 국민적 요구와 눈높이가 지속적으로 상승하고 있으며, 공동주택 하자보수와 관련된 국민적 관심 고조

ㅇ 이에 사용검사 전 공동주택의 품질을 제고하기 위해 2020.1.23. 「주택법」상 “사전방문점검 및 품질점검단 제도”를 신설 도입하여 운영하고 있으나, 운영상 미비점 등에 대해 개선할 필요성 대두

ㅇ 국정과제(62, 주택시장 안정을 위한 주택공급 확대) 세부 실천과제로 ‘주거환경 개선 지원강화’가 포함되었으며, 하자 최소화를 위해 법률에서 위임한 품질점검단 점검 방법 등 제도를 개선할 필요

7.규제내용

ㅇ 주택건설사업자(이하 '사업주체'라 함)의 시공 하자 최소화를 위해 품질점검단의 세대 내부(전유부) 점검 대상을 전체 세대수 1% 이상으로 규정

* (현행) 3세대 이상 → (개선) 200세대: 2세대 이상, 500세대: 5세대 이상 등

8.피규제집단

및 이해관계자

주택건설사업자(사업주체), 입주예정자 및 품질점검단

유 형		인원수 또는 규모
피규제자	주택건설사업자(사업주체)
이해관계자	입주예정자
관련기관	품질점검단

9.규제목표

ㅇ  공동주택의 품질 제고를 위하여 품질점검단의 세대 전유부분 점검 시 대표성을 확보할 수 있는 점검세대 수를 정하여 사용검사권자가 사전에 선정하도록 함으로써 점검의 신뢰성 확보 및 원활한 점검 시행 도모

규제의

적정성

10.영향평가

여부

기술영향평가

경쟁영향평가

중기영향평가

미포함

경쟁제한성 없음

의견없음

11.비용편익

분석

(정성분석)

공동주택 품질점검단의 세대 전유부분 점검대상 선정 기준 등 품질점검에 필요한 사항을 정하여 품질점검이 내실있게 시행되도록 함으로써 공동주택 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 가능

기타

12.규제일몰제

대분류

소분류

일몰설정

예외기준

1. 국제조약 등에 따라 동일하게 적용 되어야

하는 규제

미해당

2. 국가의 질서 유지 및 국민생명· 안전과 직접

관련된 규제

미해당

3. 사회통념상 보편적으로 통용되는 규범적

성격의 규제

미해당

경제규제

여부기준

4. 국민과 기업의 경제활동에 대한 규제

미해당

5. 경제활동에 직접영향을 주는 규제

미해당

일몰설정

세부기준

6. 피규제자의 규제부담이 매우 큰 규제

미해당

7. 한시적 목적을 위한 규제이거나 주기적인

검토가 필요한 규제

미해당

일몰설정여부

일몰조문

연장여부

일몰유형

일몰설정기간

일몰주기

13. 우선허용·

사후 규제

적용여부

주택법 상 품질점검단 관련 규정을 개정하여 제도 운영의 내실화 및 입주예정자 피해 최소화 하기 위한 것으로 「행정규제기본법」제5조의2에 따라 우선허용·사후규제 적용대상이 아님

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제20조의4(품질점검단의 점검절차 등) ① ∼ ③ (생 략) ④ 제3항에 따라 점검계획을 통보받은 사용검사권자는 영 제53조의5제2항제2호에 따른 세대의 전유부분 점검을 위하여 3세대 이상을 선정하여 품질점검단에 통보해야 한다. 이 경우 구체적인 점검 세대수 및 세대 선정기준은 공동주택의 규모 등 단지 여건에 따라 시ㆍ도(법 제48조의3제1항 후단에 따라 대도시 시장이 권한을 위임받은 경우에는 대도시를 말한다)의 조례로 정한다. ⑤ (생 략)	제20조의4(품질점검단의 점검절차 등) ① ∼ ③ (현행과 같음) ④ --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------전체 세대수의 100분의 1 이상에 해당하는 세대를 ---------------------------------------------. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ⑤ (현행과 같음)

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 국민소득 및 생활수준 향상에 따라 쾌적한 주거환경 및 주택 품질에 대한 국민적 요구와 눈높이가 지속적으로 상승하고 있으며, 공동주택 하자보수와 관련된 국민적 관심 고조

ㅇ 이에 사용검사 전 공동주택의 품질을 제고하기 위해 2020.1.23. 「주택법」상 “사전방문점검 및 품질점검단 제도”를 신설 도입하여 운영하고 있으나, 운영상 미비점 등에 대해 개선할 필요성 대두

ㅇ 국정과제(62, 주택시장 안정을 위한 주택공급 확대) 세부 실천과제로 ‘주거환경 개선 지원강화’가 포함되었으며, 하자 최소화를 위해 법률에서 위임한 품질점검단 점검 방법 등 제도를 개선할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ (점검세대수 변경) 시공 하자 최소화를 위해 품질점검단의 세대 내부(전유부) 점검 대상을 전체 세대수 1% 이상으로 변경

* (현행) 3세대 이상 → (개선) 200세대: 2세대 이상, 500세대: 5세대 이상 등

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	일시 · 장소 · 방법	제시의견	조치결과
주택건설사업자(사업주체) 및 입주예정자	입법예고(관보, 홈페이지 등)를 통해 의견 수렴을 진행할 예정	-	-

3. 규제목표

ㅇ 공동주택 품질점검단의 세대(전유부) 점검대상 선정 기준 등 품질점검에 필요한 사항을 정하여 품질점검이 내실있게 시행되도록 함으로써 공동주택 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ 공동주택 "품질점검단 제도"를 도입하여 사용검사 전에 전문가로 구성된 품질점검단이 점검을 실시하고, 점검결과 하자로 판단된 사항에 대하여 입주 전까지 조치하도록 의무화함

ㅇ 규제 목적은 품질점검단이 공동주택 전유부분의 모든 세대를 점검하는 것이 현실적으로 불가하므로, 일부 샘플세대를 선정하여 점검하도록 하기 위한 것으로,

- 사전방문 결과 세대별 하자 내용과 사업주체의 하자 여부 확인 요청 내용을 제출받은 사용검사권자가 해당 자료를 참고하여 점검이 필요한 세대(전유부)를 3세대 이상 선정하도록 기 규정됨

ㅇ 하지만, 단지 내 전체 세대수와 무관하게 품질점검 대상 세대수는 기존 3세대로 한정되어 있어 점검의 신뢰성이 저하될 수 있으므로 점검 세대를 일정 비율(1%) 이상 되도록 최소 점검 세대수를 규정하는 것이 타당함

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가
기술	경쟁	중기
미포함	경쟁제한성 없음	의견없음

o 영향평가  - 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

경쟁영향평가 점검항목	해당 여부
(A) 사업자의 수 또는 범위 제한	해당없음
(B) 사업자의 경쟁능력 제한	해당없음
(C) 사업자의 경쟁유인 감소	해당없음
(D) 소비자에게 제공되는 선택과 정보의 제한	해당없음

- 중기영향평가

해당없음

①	규제 영역		품질안전
②	규제 방식		기준설정
③	예비분석모델		정성모델
		판단 근거	주택법 상 "사전방문 및 품질점검단 제도" 신설('20.1) 시 검토사항 참고
④	대상 업종		주택건설업
⑤	예비분석내용		본 규제는 품질점검단에 대한 법적 세부규정을 마련하여 품질점검단 전유부 점검 세대수 등 사전방문에 필요한 사항을 정하는 것으로 규제대상인 주택건설업체의 중소기업 해당 여부와 관계없이 주택법 상 사업계획승인을 받은 주택건설사업에 모두 적용하는 것으로 차등화 적용 불필요
⑥	차등화적용 여부		미적용

- 규제 차등화 예비분석 결과표

o 기타 고려사항

- 고용친화적 규제설계

해당없음

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용 여부

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 품질점검단의 전유부 점검 세대수 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
유연한 분류 체계		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 품질점검단의 전유부 점검 세대수 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
네거티브리스트		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 품질점검단의 전유부 점검 세대수 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
사후 평가관리		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 품질점검단의 전유부 점검 세대수 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
규제 샌드박스		주택건설업체가 주택에 대해 사용검사 받기 전 품질점검단의 전유부 점검 세대수 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선 허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

우리나라의 “품질점검단 점검 제도”와 동일하게 일치하는 해외사례는 없으나 이와 유사한 해외 사례는 아래와 같음

(출처 : 신축아파트 입주자 사전방문 점검대행 관련 실태조사를 통한 제도개선 방안 연구, 2025.11. 주택산업연구원)

1) 영국 : New homes Quality Code(NHQC)

(법적 권한) 신축주택의 품질 관리를 위해 민간 주도의 사전점검 시스템을 운영하고 있으며, 법적 강제력은 없으나 Building Safety Act 2022와 Consumer Code for Home Builders 등을 통해 관리됨

점검 기준는 NHQB(New Homes Quality Board)에서 개발한 항목을 준수하도록 함

Building Safety Act 2022 : 고층 건물의 안전 강화를 위해 점검 업체의 인증과 감독 수행

Consumer Code for Home Builders : 시공사가 하자 수리 의무를 이행하지 않을 경우, 보증기관(예: NHBC)이 개입하여 강제 보수를 시행할 수 있음

(점검 시기) 완공(formal completion) 2~4주 전에 시행

(점검 장비) PCI는 표준 체크리스트에 따른 시각적 점검으로, 구조·열화상 등 전문 진단장비의 사용이 제한되는 비침습적 범위로 운영

(수수료) 보통 £300–£600 수준으로 진행됨

(주택 보증체계) NHBC Buildmark가 대표적이며, 계약금 보호(사전), 시공사 보증 및 분쟁 조정(2년), 구조적 문제(3~10년) 등으로 구성된 10년 체계로 대부분 신축주택에서 표준적으로 활용됨

(관리체계) 대행업체는 RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyor, 영국왕립 감정평가사 협회)나 RPSA(Residential Property Surveyors Association, 주거용 부동산 감정사 협회)의 인증을 기반으로 활동

RICS는 영국의 대규모 국제 감정 전문가 조직으로 건축 감정, 토지, 농촌 자산, 수량 감정 등 다양한 부동산 분야를 다룸

RPSA는 회원사에 대해 사전점검 표준, 보고서 양식, 점검 범위, 윤리 기준 등을 제시하고 정기적으로 준수 여부를 점검함

주거용 부동산에 특화되어 있음

2) 미국: Home Inspections

(법적 권한) 주택 거래의 투명성을 높이고, 구매자가 안전하고 건전한 주택을 구매할 수 있도록 시행하며 신규 주택 및 기존 모든 주택이 점검대상임

법적 강제력은 없으나 구매자와 판매자 간 계약시 특약 조건으로 포함

부동산 중개인이 검사관을 고용해서 시행하기도 하며, 대부분 Home Inspector(검사관)가 점검함

검사관은 ASHI(American Society of Home Inspectors), NACHI (International Association of Certified Home Inspectors), NAHI (National Association of Home Inspectors)에 소속됨

구분	세부항목
ASHI	미국에서 가장 오래된 홈 인스펙션 협회 중 하나 * National Home Inspector Examination (NHIE)를 개발하여 국가적으로 인정받는 시험으로 사용되고 있음 Standards of Practice와 Code of Ethics를 설정하여 사업자들이 준수하도록 함
Inter NACHI	ASHI와 유사한 역할을 하며, 소속 회원들에게 교육과 인증을 진행 Standards of Practice와 Code of Ethics를 마련하여 사업자들이 준수하도록 함

(점검 시기) 신규주택의 경우 입주(intended closing date) 1~2주일 전에 시행해야 함

(점검 장비) 일반적으로 비침습을 원칙으로 하기 때문에 통상 손전등, 전기 테스터, 수분계, 사다리, 카메라 등 비파괴 장비를 사용함

(수수료) 평균 약$400로 지역이나 면적, 점검 옵션에 따라 $200~$700까지 분포함

(주택 보증체계) 주나 사업자별로 상이하지만 신규주택에서 마감재(1년), 설비(2년), 구조(10년)의 틀이 널리 사용됨

(관리 체계) 일부 주에서는 주정부 부처나 위원회가, 일부 주에서는 비영리 조직이나 협회가 관리

3) 캐나다 온타리오 주 : Pre-Delivery Inspection, PDI

(법적 권한) 온타리오주는 New Home Warraties Plan Act에 의거하여 신규주택은 필수로 점검을 진행하며, 기존 주택은 필수는 아님
하지만 거래 완료 전 은행에서 Home Inspection을 시행하도록 권장함

입주예정자와 점검 전문업체가 동행 및 점검 후 하자보수 요청 가능

(점검 시기) 신규주택의 경우 입주 예정일(closing date) 1~2주일 전에 시행함

(점검 장비) 시공사가 시스템 작동법을 설명하고 가시적·기능적 상태를 함께 확인하는 시각적 점검임

구매자는 체크리스트로 항목을 기록하고 필요시 대리 검사자를 동반할 수 있음. PDI는 장비를 활용한 진단검사라기보다는 인도 전 상태기록에 중점을 둔 절차임

(수수료) PDI 자체는 의무 절차로 별도 공적 수수료가 부과되지는 않음. 민간 검사자를 동반할 경우 업체별로 별도 비용이 발생.

(주택 보증체계) Tarion 법정 보증 체계는 인도 후 1년·2년·7년으로 구분되며, 7년 보증은 중대한 구조결함(MSD)을 대상으로 함

예: 1,500평방피트 이하 주택에 민간 검사자 대동시 약 $150CAD

주요 점검 업체로는 PDI Experts, The PDI Group, PDI Pro등이 있음

PDI Experts : 토론토와 GTA지역에서 전문적으로 수행하는 업체

The PDI Group : GTA지역을 중심으로 PDI 수행

PDI Pro : 토론토지역에서 콘도미디엄, 타운하우스, 임대용 부동산의 PDI를 중점적으로 수행하며, 20년 이상 운영된 전문 업체

(관리 체계) 점검 항목은 Tarion Warranty Corporation에서 개발함. 해당 기관은 정부로부터 재정적 지원을 받지 않는 비영리 조직으로 건설업자 등록 수수료, 발급 수수료 등으로 운영됨

주택 구매자와 건설업자간 분쟁 해결을 돕기 위해 존재하며, PDI가 원활하게 시행되고 있는지 감독하고, 보증 기금을 관리함

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 공동주택의 품질 제고를 위해 품질점검단 제도를 도입하면서 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로,

- 품질점검단이 전체 세대를 전부 점검하지 않고, 사용검사권자가 사전방문 결과 등을 고려하여 선정한 일부 세대만 점검하면서 점검의 신뢰성을 확보하기 위한 최소 기준을 변경*하는 것으로,

* (현행) 3세대 이상 → (개선) 200세대: 2세대 이상, 500세대: 5세대 이상 등

- 별도 점검제도가 신설된 것이 아닌 기존 제도의 점검 세대수만을 변경하는 것이므로 주택건설업체 입장에서 해당 규제 준수 가능

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 사업주체가 사전방문 결과 세대별 하자 내용과 하자 여부 확인 요청 내용을 사용검사권자에게 제출하게 되므로, 사용검사권자는 해당 자료를 참고하여 점검이 필요한 세대를 선정할 수 있어 행정적 집행 가능

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 국민소득 및 생활수준 향상에 따라 쾌적한 주거환경 및 주택 품질에 대한 국민적 요구와 눈높이가 지속적으로 상승하고 있으며, 공동주택 하자보수와 관련된 국민적 관심 고조

ㅇ 이에 사용검사 전 공동주택의 품질을 제고하기 위해 2020.1.23. 「주택법」상 “사전방문점검 및 품질점검단 제도”를 신설 도입하여 운영하고 있으나, 운영상 미비점 등에 대해 개선할 필요성 대두

ㅇ 국정과제(62, 주택시장 안정을 위한 주택공급 확대) 세부 실천과제로 ‘주거환경 개선 지원강화’가 포함되었으며, 하자 최소화를 위해 법률에서 위임한 품질점검단 점검 방법 등 제도를 개선할 필요

2. 향후 평가계획

ㅇ 공동주택 품질점검단 제도 개정 이후 품질점검 세대 선정, 절차 및 방법 등이 기준대로 적합하게 시행되는지 지방정부를 통해 실태조사를 실시하고,

- 품질점검 실시에 관한 현장에서의 실무적인 문제점 및 입주 전 하자발생 및 보수 현황 등을 지속적으로 모니터링하여 필요시 추가적인 제도개선 방안 강구

3. 종합결론

ㅇ 공동주택 품질점검단 제도를 도입하여 사용검사 전 전문가로 구성된 품질점검단이 점검을 실시하고, 점검결과 하자로 판단된 사항에 대하여 입주 전까지 조치하도록 의무화함

ㅇ 품질점검단이 공동주택 전유부 모든 세대를 점검하는 것이 현실적으로 불가하므로, 사용검사권자가 사전방문 결과 세대별 하자 내용과 사업주체의 하자 여부 확인요청 내용 등을 참고하여 점검이 필요한 일부 샘플세대를 3세대 이상 선정하도록 기 규정됨

ㅇ 하지만, 단지 내 전체 세대수와 무관하게 품질점검 대상 세대수는 기존 3세대로 한정되어 있어 점검의 신뢰성이 저하될 수 있으므로 점검 세대를 일정 비율(1%) 이상 되도록 최소 점검 세대수를 규정하는 것은 적정함

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

분석기준년도	규제시행년도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
2026	2026	10	4.5	백만원, 현재가치

규제대안1 : 품질점검 대상 확대
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접
	간접
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민
정부
총 합계
기업순비용			연간균등순비용

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안1  : 품질점검 대상 확대>