규제영향분석서

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙

<목 차>

1. 택지대금 기간이자 인정기간 제한

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	작성자	이름	유용일
	담당부서(과)	주택정책과		직급	행정사무관
	국장	김흥진		연락처	044-201-4089
	과장	이명섭		이메일	pargo76@korea.kr

주택정책관    김 흥 진 (서명)

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	택지대금 기간이자 인정기간 제한
	2.규제조문	공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 별표1의2 제2호
	3.위임법령	주택법 제57조 제3항
	4.유형	신설				5.입법예고			’19.4.5∼5.15
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	ㅇ 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택의 경우, 주택소비자에 대한 보호를 강화하기 위하여 사업주체가 분양지연 등으로 택지공급가격에 가산하는 택지대금 이자비용을 분양가격에 과다하게 반영하는 것을 방지하고, 실수요자에게 적정가격으로 공급하게 하기 위함
	7.규제내용	ㅇ 공공택지의 택지공급가격에 가산하는 기간이자 인정기간을 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 최대 18개월까지로 제한 * 현재는 택지비 비중에 따라 입주자모집공고일 이후 14개월까지임
	8.피규제집단 및 이해관계자	ㅇ 공공택지에서 공급되는 공동주택의 사업자 및 주택소비자
	9.기대효과	ㅇ 사업주체 분양지연 등으로 택지대금 이자비용을 분양가격에 과다하게 반영하는 것을 방지하여 분양가격 과다산정에의 영향요인 제거
규제의 적정성	10.비용편익분석 (단위:백만원)			비용				편익				순비용
		피규제자
		피규제자 이외
	11.영향평가 여부	기술영향평가			중기영향평가					경쟁영향평가
		해당없음			해당없음					해당없음
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13.원칙허용·예외금지 규제 방식 적용여부	해당없음
	14.비용관리제 (단위:백만원)	적용여부	비용				편익				연간균등순비용

<조문 대비표>

현  행

개  정  안

[별표 1의2]
공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법(제8조제1항제3호 관련)
기간이자 = 납부한 택지대금 × 납부일부터 제1호에 따른 기간이자 인정기간(공급하려는 주택에 대한 사용검사 후 입주자모집공고를 하는 경우에는 납부일부터 사용검사일까지의 기간) × 금리
1. 기간이자 인정기간
구분		인정기간
택지비 비중	30퍼센트 이하	입주자모집공고일 이후 6개월
	30퍼센트 초과 ～ 40퍼센트 이하	입주자모집공고일 이후 9개월
	40퍼센트 초과	입주자모집공고일 이후 14개월
※ 택지비 비중 = 택지 공급가격/ 총분양가격(택지비에 대한 기간이자는 제외한다) <신 설>

[별표 1의2]
공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법(제8조제1항제3호 관련)
기간이자 = 납부한 택지대금 × 납부일부터 제1호에 따른 기간이자 인정기간(공급하려는 주택에 대한 사용검사 후 입주자모집공고를 하는 경우에는 납부일부터 사용검사일까지의 기간) × 금리
1. 기간이자 인정기간
구분		인정기간
택지비 비중	30퍼센트 이하	입주자모집공고일 이후 6개월
	30퍼센트 초과 ～ 40퍼센트 이하	입주자모집공고일 이후 9개월
	40퍼센트 초과	입주자모집공고일 이후 14개월
※ 택지비 비중 = 택지 공급가격/ 총분양가격(택지비에 대한 기간이자는 제외한다) 2. 제1호에도 불구하고 기간이자 인정기간은 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 최대 18개월을 초과할 수 없다. 다만, 주택 건축공정률이 60퍼센트 이상 도달한 이후 입주자모집공고를 하는 경우에는 그러하지 아니하며, 이 경우에도 사용검사예정일을 초과할 수 없다.

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 공공택지에서 건설･공급하는 분양가상한제 적용주택의 사업주체가 분양지연 등으로 공공택지의 택지공급가격에 가산하는 택지대금 이자비용을 분양가격에 과다하게 반영하는 것을 방지하고 실수요자에게 적정가격으로 공급하게 할 필요

* 사업주체가 공공택지에서 건설･공급하는 분양가상한제 적용주택의 경우 분양가격(택지비+택지비가산비+기본형건축비+건축비가산비)은 적정하게 산정되는 분양가격 이하로 공급하도록 제한하고 있음(주택법 제57조)

ㅇ 분양가상한제의 개요를 간단히 설명하면,

- 분양가상한제 적용주택은 사업주체가 일반에게 공급하는 공동주택 중 ① 공공택지, ② 공공택지 외의 택지(민간택지)에서 주택가격 상승 우려가 있어 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택으로써 주택법 제57조의 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하는 주택을 말함

- 현재 분양가상한제는 공공택지 공급주택에 대해서만 의무적으로 적용되고 민간택지 공급주택은 아직 적용되고 있지 아니함

ㅇ 주택사업자가 공공택지를 공급받기 위하여 택지비 일부 또는 전부를 납부한 경우 택지대금 기간이자를 택지비 가산비용으로 구성

- 현재 택지대금 기간이자는 분양가격의 택지비 비중에 따라 대금 납부일부터 입주자 모집공고일 이후 최대 14개월까지로 규정

<공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 별표1의2 제1호>

* 기간이자 = 납부한 택지대금 × 납부일부터 제1호에 따른 기간이자 인정기간(공급하려는 주택에 대한 사용검사 후 입주자모집공고를 하는 경우에는 납부일부터 사용검사일까지의 기간) × 금리

택지비 비중	기간이자 인정기간
30% 이하	입주자모집공고일 이후 6개월
30% 초과 ～ 40 % 이하	입주자모집공고일 이후 9개월
40 % 초과	입주자모집공고일 이후 14개월

※ 택지비 비중 = 택지 공급가격 / 총분양가격(택지비에 대한 기간이자는 제외)

- 다만, 대금 납부일부터 입주자모집공고일 사이에 대한 기간제한이 없어 사업주체의 분양지연 등으로 인하여 토지사용승낙 후 입주자모집공고가 지연되는 경우에도 이자비용이 분양가에 그대로 가중

ㅇ 따라서, 공공택지의 택지공급가격에 가산하는 기간이자 산정 시 기간이자 인정기간을 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 최대 18개월을 초과할 수 없도록 하여 실수요자에게 적정가격으로 공급하게 할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 비교

o 규제대안의 내용

현행유지안	대안명	택지비 기간이자 인정기간 유지
	내용	대금 납부일로부터 택지비 비중에 따라 입주자 모집공고일 이후 최대 14개월까지 인정
규제대안1	대안명	택지비 기간이자 인정기간 상한 신설
	내용	대금 납부일로부터 기산하되, 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터는 최대 18개월까지만 받을 수 있도록 택지비 기간이자 인정기간 상한을 규정

o 규제대안의 비교

구분	장점	단점
현행유지안	입주자모집공고 시기 이전의 택지비 이자비용을 전부 분양가격에 반영	사업주체가 토지사용승낙을 받은 후 분양지연 등 입주자모집공고가 지연되는 경우에도 이자비용이 분양가에 반영되어 소비자 부담
규제대안1	분양가격에 분양지연 등으로 인한 과다 이자비용 반영을 방지하고 실수요자에게 적정가격으로 공급	분양시기가 지연됨에 따른 택지비 이자비용 사업자 부담

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택수요자(국민)	입법예고 중 의견수렴

③ 대안의 선택 및 근거

ㅇ 공공택지에 건설･공급하는 분양가상한제 적용주택의 적정 분양가격 산정을 위해 택지비 기간이자 인정기간의 상한을 규정

3. 규제목표

ㅇ 공공택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택의 사업주체가 분양지연 등으로 공공택지의 택지공급가격에 가산하는 택지대금 이자비용을 분양가격에 과다하게 반영하는 것을 방지하고 실수요자에게 적정가격으로 공급하게 할 필요

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ (목적) 공공택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택의 사업주체가 분양지연 등으로 공공택지의 택지공급가격에 가산하는 택지대금 이자비용을 분양가격에 과다하게 반영하는 것을 방지하고 실수요자에게 적정가격으로 공급하기 위하여 해당 규제의 신설 필요

ㅇ (수단) 대금납부일로부터 기산하되, 사업주체의 분양지연 등으로 인한 과다한 이자비용 반영을 방지하기 위해 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터는 최대 18개월까지만 받을 수 있도록 택지비 기간이자 인정기간 상한을 규정

	택지공급계약	→	중도금 납부	→	토지사용승낙 또는 소유권이전등기	→	착공	→	입주자 모집공고	6개월	9개월	14개월	→	사용검사
현행	←--------------------------------------------→ 택지계약,분납일 회차별로 입주자모집공고일까지 각각 이자 반영 (기간 제한 없음)								←--------------→택지비비중에 따라 기간인정 (기간이자 인정기간)
개정	←-----------------------------→ 현행과 같음					←---------------------------→ (개정안) 최대 18개월까지만 인정

* 다만, 주택건축공정 60% 후분양인 경우에는 적용하지 아니하나, 기간이자 기간이 사용검사예정일을 넘지 못하도록 함

<공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 별표1의2 제2호 신설>

[별표 1의2] 공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법

1. 기간이자 인정기간 (현행과 같음)

구 분		인정기간
택지비 비중	30퍼센트 이하	입주자모집공고일 이후 6개월
	30퍼센트 초과 ～ 40퍼센트 이하	입주자모집공고일 이후 9개월
	40퍼센트 초과	입주자모집공고일 이후 14개월

※ 택지비 비중 = 택지 공급가격 / 총분양가격(택지비에 대한 기간이자는 제외한다)

2. (신설) 제1호에도 불구하고 기간이자 인정기간은 토지사용승낙일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 최대 18개월을 초과할 수 없다. 다만, 주택 건축공정률이 60퍼센트 이상 도달한 이후 입주자모집공고를 하는 경우에는 그러하지 아니하되, 이 경우에도 사용검사예정일을 초과할 수 없다.

ㅇ (타당성) 분양가상한제 적용주택의 분양가격에 택지비 기간이자가 사업자의 분양지연 등으로 인하여 과다 반영되는 것을 방지하여 소비자 부담을 줄이게 되고

- 주택사업자 입장에서도 조속한 사업자금 조달‧회수를 위해 분양을 추진하고 있고 토지사용승낙 또는 소유원이전등기일 이후 입주자모집공고일까지 기간이 충분하여 부담이 없으며,

- 분양가상한제가 적용되는 공공택지 공급주택을 적정가격으로 공급하고 적기에 주택공급을 추진하는 목표 달성 가능

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	원칙허용· 예외금지
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당 없음

- 경쟁영향평가

해당 없음

- 중기영향평가

해당 없음

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당 없음

- 국제 기준 정합성

해당 없음

- 일몰설정 여부

해당 없음

- 원칙허용·예외금지 규제방식(네거티브 규제)적용 여부

해당 없음

3. 해외 및 유사입법사례

- 해당 없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

공공택지에서 건설･공급되는 주택에 대해 분양가상한제를 위반하여 주택을 공급한 자에 대하여는 주택법 제102조제15호에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 함

o 규제 차등화 방안

해당없음

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

공공택지에서 공급하는 주택인 분양가상한제 적용주택에 대하여 입주자모집 승인권자인 시장･군수･구청장이 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 입주자모집 승인 여부를 결정하도록 하고 있음

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 개정안을 마련하여 분양가상한제 적용주택의 택지대금 기간이자 인정기간 제한 추진(‘19.4.8~5.20까지 입법예고 중)

2. 향후 평가계획

ㅇ 입법예고 및 관계기관 의견조회를 거쳐 규제심사 추진 예정

3. 종합결론

ㅇ 공공택지에서 건설･공급되는 분양가상한제 적용주택의 경우, 주택소비자에 대한 보호를 강화하기 위하여 사업주체가 분양지연 등으로 공공택지의 택지공급가격에 가산하는 택지대금 이자비용을 분양가격에 과다하게 반영하는 것을 방지하고, 실수요자에게 적정가격으로 공급하게 하기 위함