규제영향분석서

공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙

<목 차>

1.말뚝공사비 산정기준 변경

2.학교용지부담금 택지가산비 반영 제외

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	작성자	이름	유용일
	담당부서(과)	주택정책과		직급	행정사무관
	국장	김흥진		연락처	044-201-4089
	과장	이명섭		이메일	pargo76@korea.kr

주택정책관    김흥진 (서명)

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	말뚝공사비 산정기준 변경
	2.규제조문	공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조
	3.위임법령	주택법 제57조 제3항
	4.유형	강화				5.입법예고			‘19.12.13~’20.1.22
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	건축물의 기초공사로 시공하는 콘크리트파일 공사비(길이 15m, 지름 400㎜ 이하)를 기본형건축비에 반영하여 일률적으로 적용하고 있으나, 개별 사업지구의 지형, 지질조건 등에 따라 실제 기초파일공사비 차이가 발생하고 있어 이를 합리적으로 개선할 필요
	7.규제내용	콘크리트파일 공사비(길이 15m, 지름 400㎜ 이하)를 기본형건축비에서 제외하고 개별사업지구에서 실제 소요되는 택지가산비(건축물의 기초공사로 시공하는 말뚝공사에 소요되는 비용)로 전환 * 기본형건축비에 반영된 콘크리트파일 공사비로는 기초공사가 곤란한 경우 이를 보강하기 위해 추가로 소요되는 비용으로 인정하였던 ‘연약지반공사비’는 ‘말뚝공사비’로 포함
	8.피규제집단 및 이해관계자	주택건설사업자 및 수분양자
	9.도입목표 및 기대효과	개별사업지구에서 소요되는 말뚝공사비를 택지가산비로 반영하여 합리적인 분양가격 산정
규제의 적정성	10.비용편익분석 (단위:백만원)			비용				편익				순비용
		피규제자		0				0				0
		피규제자 이외		0				0				0
	11.영향평가 여부	기술영향평가			중기영향평가					경쟁영향평가
		해당없음			해당없음					해당없음
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13.원칙허용·예외금지 규제 방식 적용여부	해당없음
	14.비용관리제 (단위:백만원)	적용여부	비용				편익				연간균등순비용
		해당없음	0				0				0

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) ① 법 제57조제3항제1호에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. 1. 다음 각 목의 공사비 가. 연약지반 공사비: 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비를 말한다)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용 나.∼ 라. (생 략)	제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) ① ---------------------------------------------------------------------------------------. 1. ---------------- 가. 말뚝공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 말뚝공사에 소요되는 비용 나.∼ 라. (현행과 같음)

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 주택법 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택에 대한 분양가격*을 합리적으로 산정하여 실수요자에게 적정가격으로 공급할 필요

* 택지비+택지가산비+기본형건축비+건축가산비

ㅇ 건축물의 기초공사로 시공하는 콘크리트파일공사비(길이 15m, 지름 400㎜ 이하)를 기본형건축비에 반영하여 일률적으로 적용하고 있으나

- 개별 사업지구의 지형, 지질조건 등에 따라 실제 기초파일공사비 차이가 있어 이를 합리적으로 분양가격이 산정되도록 개선할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 비교

o 규제대안의 내용

현행유지안	대안명	기본형건축비에 반영된 기초파일공사비(현행유지)
	내용	건축물의 기초공사로 시공하는 콘크리트파일 공사비(길이 15m, 지름 400㎜ 이하)를 기본형건축비에 반영하여 일률적으로 적용
규제대안1	대안명	기본형건축비에 반영된 기초파일공사비를 택지가산비로 전환
	내용	콘크리트파일 공사비(길이 15m, 지름 400㎜ 이하)를 기본형건축비에서 제외하고 개별사업지구에서 실제 소요되는 택지가산비(건축물의 기초공사로 시공하는 말뚝공사에 소요되는 비용)로 전환하여 분양가격에 반영 * 기본형건축비에 반영된 콘크리트파일 공사비로는 기초공사가 곤란한 경우 이를 보강하기 위해 추가로 소요되는 비용으로 인정하였던 ‘연약지반공사비’는 ‘말뚝공사비’로 포함

o 규제대안의 비교

구분	장점	단점
현행유지안	기초파일공사비를 기본형건축비에 반영하여 일률적으로 사업지구에 적용	개별사업지구에서 소요되는 기초파일공사비의 차이가 발생해도 분양가심사위원회에서 심의곤란
규제대안1	개별사업지구에서 소요되는 말뚝공사비를 택지가산비로 반영하여 합리적 분양가격 산정	분양가심사위원회에서 해당사업지구의 말뚝공사비 산정비용 심사 필요

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택수요자(국민)	입법예고 중 의견수렴
주택건설업자	입법예고 중 의견수렴

③ 대안의 선택 및 근거

ㅇ 공동주택의 개별 사업지구의 지형, 지질조건 등에 따라 실제 기초파일공사비 차이가 발생하고 있어, 이를 기본형건축비에 반영하여 일률적으로 적용하던 것을 개별사업지구에서 소요되는 택지가산비(말뚝공사비)로 전환하여 합리적인 분양가격 산정이 되도록 함

3. 규제목표

ㅇ 분양가상한제 적용주택의 사업주체가 주택건설비용을 합리적으로 분양가격에 반영하여 실수요자에게 적정가격으로 주택공급

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ (목적) 분양가상한제 적용주택의 합리적인 분양가격 산정

ㅇ (수단) 기본형건축비에 반영된 콘크리파일공사비를 택지가산비(건축물의 기초공사로 시공하는 말뚝공사에 소요되는 비용)로 전환

ㅇ (타당성) 콘크리트파일공사비(길이 15m, 지름 400㎜ 이하)를 기본형건축비에 반영하여 일률적으로 적용하던 것을 개별사업지구에서 실제 소요되는 택지가산비(말뚝공사비)로 반영하는 것이므로,

사업주체는 해당 사업지구에 투입되는 말뚝공사비를 분양가격에 반영하여 주택분양자에게 합리적인 분양가격으로 주택을 공급하는 것이므로 목적‧수단 간 비례적 타당성이 있음

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	원칙허용· 예외금지
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

해당없음

- 규제 차등화 예비분석 결과표

해당없음

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용여부

해당없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해당없음

o 타법사례

해당없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해외사례 없음

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 개별사업지구에서 건축물의 기초공사로 시공하는 말뚝공사에 소요되는 비용을 택지가산비로서 분양가격에 반영하는 것이므로 피규제자에게 규제 준수를 위해 과도한 주의를 요하는 규제가 아니며,

- 주택법에 따라 분양가상한제 적용주택의 공급 시 분양가심사위원회 심사를 받아야 하므로 피규제자들의 준수 가능성은 높음

* 분양가상한제를 위반하여 주택을 공급한 자에 대하여는 주택법 제102조 제15호에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음

o 규제 차등화 방안

- 해당없음

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 분양가상한제 적용주택에 대하여 분양가심사위원회에서 분양가격이 관련 법령에 따라 산정되었는지 심사를 하고, 입주자모집 승인권자인 시장･군수･구청장은 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 입주자모집 승인 여부를 결정하도록 하고 있음

o 재정적 집행가능성

- 해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 개정안 입법예고
(‘19.12.13~’20.1.22)

2. 향후 평가계획

ㅇ 입법예고 및 관계기관 의견조회를 거쳐 규제심사 추진 예정

3. 종합결론

ㅇ 기본형건축비에 반영된 기초파일공사비(길이 15m, 지름 400㎜ 이하)를 택지가산비로 전환하여, 이를 개별사업지구에서 실제 소요되는 택지가산비(말뚝공사비)로 반영함으로써 합리적인 분양가격 산정

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	학교용지부담금 택지가산비 반영 제외
	2.규제조문	공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 제8조제1항제5호
	3.위임법령	주택법 제57조제3항
	4.유형	강화				5.입법예고			2019. 12.13∼ 2020.1.22
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	ㅇ ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣에 따라 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금이 주택 수분양자에게 전가되는 일이 없도록 공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용에서 제외하는 것을 명확히 함
	7.규제내용	ㅇ 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금은 시‧군‧구청장이 분양가심사위원회 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비에서 제외하도록 명확히 함
	8.피규제집단 및 이해관계자	ㅇ 주택건설사업자 및 수분양자
	9.규제목표	ㅇ 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금은 택지 관련 경비에서 제외토록 하여 합리적인 분양가격 산정
규제의 적정성	10.비용편익분석 (단위:백만원)			비용				편익				순비용
		피규제자		0				0				0
		피규제자 이외		0				0				0
	11.영향평가 여부	기술영향평가			중기영향평가					경쟁영향평가
		해당없음			해당없음					해당없음
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13.원칙허용·예외금지 규제 방식 적용여부	해당없음
	14.비용관리제 (단위:백만원)	적용여부	비용				편익				연간균등순비용
		해당없음	0				0				0

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) ① 법 제57조제3항제1호에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. 1. ∼ 4. (생 략) 5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제59조에 따른 분양가심사위원회(이하 "분양가심사위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비 <단서 신설>	제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) ① ----------------- ---------------------------------------------------------------------------------------. 1. ～ 4. (현행과 같음) 5. ------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 학교용지부담금은 제외한다.

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 주택법 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택에 대한 분양가격*을 합리적으로 산정하여 실수요자에게 적정가격으로 공급할 필요

* 택지비+택지가산비+기본형건축비+건축가산비

ㅇ ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣에 따라 학교용지부담금은 현재 시‧도지사가 개발사업시행자(공동주택분양자)에게 부과하고 있으며,

- 공공기관의 공공택지 개발시 학교용지의 무상공급이 의무화(‘09.5월)되어 개발사업시행자(공동주택분양자)의 학교용지부담금이 면제되고 있음

- 다만, 학교용지의 무상공급이 의무화(‘09.5월)되기 이전 학교용지를 유상공급하는 공공택지에 대하여는 학교용지부담금이 개발사업시행자(공동주택분양자)에게 부과되어, 이를 분양가격(택지비가산비)에 반영한 경우 분양가심사위원회에서 개별심사하고 있는 실정이므로 이에 대하여도 명확한 규정이 필요

ㅇ 학교용지의 무상공급이 의무화(‘09.5월)되기 이전 헌법재판소에서 학교용지부담금을 주택 수분양자에게 부과하는 것은 위헌(‘05)이라고 판결함

① 학교용지부담금을 주택수분양자에게 일률적 부과는 위헌(’05.3, 2003헌가20)

* 위헌 판결 후 학교용지 부담금을 개발사업시행자에게 부과로 법개정(’05.3)

② 학교용지부담금을 개발사업시행자에게 부과하는 것은 합헌(’08.9, 2007헌가1)

- 개발사업시행자가 부담금을 분양원가에 반영하여 수분양자에 전가할 가능성의 문제는 용적률 등에 대한 인센티브를 적극 활용하거나 분양가 산정규칙 등 하위법령 개정을 통해 해결해야 할 문제

- 따라서, 헌법재판소 판례의 취지를 반영하여 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금을 택지가산비로 반영하여 수분양자에게 전가하는 일이 없도록 명확히 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 비교

o 규제대안의 내용

현행유지안	대안명	분양가심사위원회에서 택지가산비에 반영된 학교용지부담금 개별 심사
	내용	분양가심사위원회에서 학교용지부담금이 반영된 택지와 관련된 경비를 심사
규제대안1	대안명	학교용지부담금은 택지가산비에서 제외하도록 명확화
	내용	학교용지부담금은 시‧군‧구청장이 분양가심사위원회 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비에서 제외하도록 명확히 함

o 규제대안의 비교

구분	장점	단점
현행유지안	-	분양가심사위원회에서 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금에 대해 개별 심사
규제대안1	분양가심사위원회에서 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금을 택지가산비에서 제외하도록 명확히 심사	-

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택건설업자	입법예고 중 의견수렴
수분양자 등 국민	입법예고 중 의견수렴

③ 대안의 선택 및 근거

ㅇ 헌법재판소 판례의 취지를 반영하여 ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣에 따라 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금이 수분양자에게 전가하는 일이 없도록 학교용지부담금을 택지가산비에서 제외하도록 명확히 함

3. 규제목표

ㅇ 분양가상한제 적용주택의 사업주체가 주택건설비용을 합리적으로 분양가격에 반영하도록 하고 실수요자에게 적정가격으로 주택공급

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ (목적) 분양가상한제 적용주택의 합리적인 분양가격 산정

ㅇ (수단) 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금을 시‧군‧구청장이 분양가심사위원회 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비에서 제외하도록 명확히 함

ㅇ (타당성) 헌법재판소 판례 취지를 반영하여 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금이 수분양자에게 전가하는 일이 없도록 명확히 함으로써 주택분양자에게 합리적인 분양가격으로 주택을 공급하는 것이므로 목적‧수단 간 비례적 타당성이 있음

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	우선허용· 사후규제
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

해당없음

- 규제 차등화 예비분석 결과표

해당없음

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용여부

해당없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해당없음

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 헌법재판소 판례 취지를 반영하여 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금을 택지가산비에서 제외토록 명확히 하는 것이며, 주택법에 따라 분양가상한제 적용주택의 공급 시 분양가심사위원회에서 분양가격 적정성을 검토하고 있으므로 피규제자들의 준수 가능성은 높음

* 분양가상한제를 위반하여 주택을 공급한 자에 대하여는 주택법 제102조 제15호에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 분양가상한제 적용주택에 대하여 분양가심사위원회에서 분양가격이 관련 법령에 따라 산정되었는지 심사를 하고, 입주자모집 승인권자인 시장･군수･구청장은 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 입주자모집 승인 여부를 결정하도록 하고 있음

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

- 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 개정안 입법예고
(‘19.12.13~’20.1.22)

2. 향후 평가계획

- 입법예고 및 관계기관 의견조회를 거쳐 규제심사 추진 예정

3. 종합결론

- ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣에 따라 개발사업시행자가 부담하는 학교용지부담금이 주택 수분양자에게 전가되는 일이 없도록 공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용에서 제외하는 것을 명확히 함